平成5年度 宅地建物取引主任者資格試験 問10
AがBから土地を賃借して, 建物を建て, その登記をした後, その建物にCの抵当権を設定して, 登記をしたが, Aが弁済期に履行しなかったので, Cが抵当権を実行して, Dがその建物を競落した。この場合, 民法及び借地借家法の規定によれば, 次の記述のうち正しいものはどれか。
解答・解説
正解: 4. BがDの土地の賃借権の譲渡を承諾しないときは, Dは, Bに対しその建物を時価で買い取るよう請求することができる。
本問は、借地上の建物に設定された抵当権が実行され、競落人が建物を取得した場合の、土地の賃借権の帰属および賃貸人との関係を問う問題です。 建物に設定された抵当権の効力は、原則としてその敷地の賃借権（借地権）にも及びます。したがって、競落人Dは建物の所有権とともに、土地の賃借権も取得することになります。 しかし、賃借権の譲渡には、原則として賃貸人の承諾が必要となります（民法612条）。
各選択肢の解説
- 選択肢1：誤り 抵当権を実行するにあたり、債務者Aや土地の賃貸人Bに通知しなければならないとする規定はありません。
- 選択肢2：誤り Dは競落により建物の所有権と土地の賃借権を取得しますが、賃借権の移転を賃貸人Bに対抗（主張）するためには、Bの承諾が必要です（民法612条1項）。当然にBに対抗できるわけではありません。
- 選択肢3：誤り Bが賃借権の譲渡を承諾しない場合でも、Dは裁判所に対して承諾に代わる許可を求める申し立てを行うことができます（借地借家法20条1項）。したがって「対抗する手段がない」という記述は誤りです。
- 選択肢4：正しい Bが賃借権の譲渡を承諾せず、裁判所の許可も得られない場合、DはBに対して、建物を時価で買い取るよう請求することができます。これを建物買取請求権といいます（借地借家法14条）。