平成14年度 宅地建物取引主任者資格試験 問8

本問は、債務不履行（履行遅滞）に伴う契約解除や損害賠償、および解除と第三者の関係を問う問題です。

売主Aは自己の債務の履行を提供したにもかかわらず、買主Bは残代金の支払いを拒んでいるため、Bは履行遅滞に陥っています。この前提をもとに各記述の正誤を判断します。

正解の根拠

誤っている記述は 選択肢4 です。

民法第545条第1項ただし書では、契約の解除は「第三者の権利を害することはできない」と規定されています。しかし、判例により、この規定で保護される第三者となるためには、権利保護要件としての登記（対抗要件）を備えている必要があるとされています。
本問では、AはまだBに対して登記を移転していません。したがって、Bから転売を受けたCも登記を備えることができないため、解除前の第三者として保護されません。よって、Aは契約を解除してCの権利を主張できなくさせることができるため、「Cのこの土地を取得する権利を害することはできない」とする選択肢4は誤りとなります。

各選択肢の解説

• 選択肢1（正しい）
  債務不履行（履行遅滞）があった場合、債権者であるAは、契約を解除することもできますが、解除せずにそのまま履行の請求（残代金の請求）を継続することも可能です。解除権の行使は債権者の権利であって義務ではありません。

• 選択肢2（正しい）
  民法上、契約の解除は損害賠償の請求を妨げません（民法第545条第4項）。したがって、Aは契約を解除した上で、Bの債務不履行によって生じた損害（土地の値下がり分など）の賠償を請求することができます。

• 選択肢3（正しい）
  B・C間の転売契約におけるCの不払いは、あくまでB・C間の問題であり、A・B間の契約には影響を与えません。したがって、Bは自己の取引先であるCの債務不履行を理由として、Aとの契約を解除することはできません。また、Aはすでに「自己の債務の履行を提供」しており、履行に着手しているため、Bからの手付放棄による解除もできません。

• 選択肢4（誤り・正解）
  上述の通り、契約解除から第三者（C）が保護されるためには登記が必要です。本件ではAがBに登記を移転していない以上、Cは登記を備えておらず保護されないため、Aが契約を解除した場合にはCの権利は害されることになります。