平成20年度問43

この問題は2008年度(H20)に出題されたものです。出題時点の法令・制度に基づく内容のため、現行の内容と一致しない場合があります。

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宅地建物取引業者A及び宅地建物取引業者B（共に消費税課税事業者）が受領する報酬に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、借賃には、消費税相当額を含まないものとする。

1. Aが単独で行う居住用建物の貸借の媒介に関して、Aが依頼者の一方から受けることができる報酬の上限額は、当該媒介の依頼者から報酬請求時までに承諾を得ている場合には、借賃の1.05か月分である。

2. Aが単独で行う事業用建物の貸借の媒介に関して、Aが依頼者の双方から受ける報酬の合計額が借賃の1.05か月分以内であれば、Aは依頼者の双方からどのような割合で報酬を受けてもよい。

3. Aが単独で貸主と借主の双方から店舗用建物の貸借の媒介の依頼を受け、1か月の借賃25万円（消費税額及び地方消費税額を含む。）、権利金315万円（権利設定の対価として支払われるもので、返還されない。消費税額及び地方消費税額を含む。）の契約を成立させた場合、Aは依頼者の双方から合計で30万円の報酬を受けることができる。

4. Aは売主から代理の依頼を、Bは買主から媒介の依頼を、それぞれ受けて、代金4,000万円の宅地の売買契約を成立させた場合、Aは売主から264万6,000円、Bは買主から132万3,000円の報酬をそれぞれ受けることができる。

解答・解説を読む

正解: 選択肢2

正解の根拠

宅地建物取引業者が事業用建物（居住用以外の建物）の貸借の媒介を行う場合、依頼者の双方から受け取る報酬の合計額は、借賃の1か月分（消費税等を含む）以内でなければなりません。この合計額の範囲内であれば、貸主と借主からどのような割合で報酬を受け取っても問題ありません。
問題文の「借賃の1.05か月分」は消費税5%を含んだ1か月分の借賃を意味しており、この範囲内であれば割合を自由に決めることができるため、選択肢2が正しい記述となります。

各選択肢の解説

選択肢1（誤り）
居住用建物の貸借の媒介において、依頼者の一方から受領できる報酬の上限は、原則として借賃の0.5か月分（消費税等を含む場合は0.525か月分）です。依頼者から承諾を得た場合に限り1か月分（消費税等を含み1.05か月分）を受け取ることができますが、この承諾は媒介の依頼を受ける際に得ておく必要があります。「報酬請求時まで」に承諾を得るのでは遅いため、誤りです。
選択肢2（正しい）
上記の通り、事業用（居住用以外）建物の貸借の媒介では、双方から受け取る報酬の合計が借賃の1か月分（消費税等を含み1.05か月分）以内であれば、双方からの受領割合は自由に決めることができます。
選択肢3（誤り）
店舗用建物（事業用建物）の貸借で、権利金の授受がある場合、借賃をベースにするか権利金をベースにするか、業者にとって有利な方で計算することができます。
権利金ベースで計算する場合、権利金は消費税等を含まない金額で計算します。
権利金315万円（消費税率5%で計算すると税抜300万円）を売買代金とみなして計算すると、以下のようになります。
$300万円 \times 4\% + 2万円 = 14万円$
これに消費税（5%）を加えると、 $14万円 \times 1.05 = 14.7万円$ となり、これが一方から受け取れる上限です。
したがって、双方から受け取れる合計は、 $14.7万円 \times 2 = 29.4万円$ が上限となります。合計で30万円の報酬を受けることはできず、誤りです。
選択肢4（誤り）
売買の媒介における報酬上限額の計算（代金4,000万円）は以下の通りです。
$4,000万円 \times 3\% + 6万円 = 126万円$
これに消費税（5%）を加えると $132.3万円$ となります。
Aは代理の依頼を受けているため、一方から最大2倍（ $264.6万円$ ）を受け取ることができますが、複数の業者が関与する場合、すべての業者が受け取る報酬の合計額も、この2倍の額（ $264.6万円$ ）以内に収まらなければなりません。
Aが264.6万円、Bが132.3万円を受け取ると合計 $396.9万円$ となり、上限額を超えるため誤りです。