平成24年度 宅地建物取引主任者資格試験 問12

本問は、借地借家法における普通建物賃貸借契約と定期建物賃貸借契約の違いに関する理解を問う問題です。誤っている記述は選択肢3です。

定期建物賃貸借契約を有効に成立させるためには、契約の更新がないことについて、あらかじめ書面を交付して説明しなければなりません。書面の交付だけでは要件を満たさないため、選択肢3の記述は誤りとなります。

各選択肢の解説

• 選択肢1（正しい）
  造作買取請求権を排除する特約は、普通建物賃貸借契約・定期建物賃貸借契約のいずれにおいても有効です。造作買取請求権に関する規定は強行規定ではないため、賃借人に不利な特約であっても有効となります。

• 選択肢2（正しい）
  建物の借賃が経済事情の変動等により不相当となった場合、当事者は将来に向かって借賃の増減を請求することができます（借賃増減請求権）。定期建物賃貸借においては「借賃の改定に係る特約」がある場合はこの規定が適用されませんが、本肢のように「特約が定められていない場合」であれば、普通・定期を問わず賃料の増減請求が可能です。

• 選択肢3（誤り・正解）
  普通建物賃貸借契約では、更新がない旨の特約は借地借家法に反し賃借人に不利であるため無効です。一方、定期建物賃貸借契約においては、建物の賃貸人は、あらかじめ賃借人に対し「契約の更新がなく、期間の満了により建物の賃貸借が終了する」ことについて、書面を交付して説明しなければなりません（借地借家法第38条第2項）。「交付さえしておけば」有効となるわけではないため、この記述は誤りです。

• 選択肢4（正しい）
  期間の定めのある賃貸借契約においては、中途解約できる旨の特約（留保）がない限り、原則として期間満了まで解約できません（普通建物賃貸借）。しかし、定期建物賃貸借契約においては、床面積200㎡未満の居住用建物に限り、転勤や療養、親族の介護などのやむを得ない事情により生活の本拠として使用することが困難となったときは、中途解約の特約がなくても賃借人から解約の申入れをすることができます（同法第38条第5項）。本件は床面積50㎡の居住用建物であるため、この特例が適用されます。