平成4年度 宅地建物取引主任者資格試験 問33

正解の根拠

不動産の鑑定評価における収益還元法は、文化財等の一般的に市場性を有さない不動産を除き、すべての不動産に適用することが原則とされています。したがって、自用の住宅地の価格を求める場合であっても、賃貸を想定すること等により適用できるため、適用しないとする本選択肢は誤りです。

各選択肢の解説

• 選択肢1（正しい）: 鑑定評価の基本的な手法には、費用性に着目する原価法、市場性に着目する取引事例比較法、収益性に着目する収益還元法があり、出題当時の不動産鑑定評価基準では、原則としてこれら三手法を併用すべきとされていました。
• 選択肢2（正しい）: 原価法において土地の再調達原価を求める際は、建設請負により直ちに使用可能な状態で引き渡される通常の場合を想定し、その土地の標準的な取得原価に標準的な造成費と発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を加算して求めます。
• 選択肢3（正しい）: 取引事例比較法の適用において、取引事例は豊富かつ秩序正しく収集する必要があり、投機的取引などの特殊な事情が介在する事例は採用してはならないとされています。
• 選択肢4（誤り）: 上述の通り、収益還元法は賃貸用不動産や企業用不動産に限らず、自用の住宅地の価格を求める場合にも適用すべき手法です。

現行法での扱い(2026年4月1日時点)

2014年の不動産鑑定評価基準の改正により、鑑定評価の手法の適用について変更がありました。出題当時は「原則として三手法を併用すべき」と規定されていましたが、現行の基準では「複数の鑑定評価の手法を適用すべき」と改められています。そのため、現在では選択肢 1も誤りとなり、この問題は正解が複数になります。