平成8年度 宅地建物取引主任者資格試験 問11

本問は、建物の売買契約における危険負担や履行遅滞中の履行不能に関する民法の規定および判例の理解を問う問題です。代金の支払いと建物の引渡しが同時履行の関係にある場合において、引渡し前に地震等の不可抗力で目的物が滅失・損傷した際の権利関係が問われています。

（※注意：出題当時の民法（旧534条1項の債権者主義）では選択肢3が正解でした。以下は現行民法に基づく解説です。）

正解の根拠

建物の引渡し前に当事者双方の責めに帰することができない事由（地震等）によって建物が全壊した場合、危険負担の問題となります。
現行民法（第536条1項）によれば、引渡し前の目的物滅失による危険は売主（債務者）が負担します。買主は反対給付である代金の支払いを拒絶することができるため、売主から買主への実質的な代金請求は認められません。

各選択肢の解説

• 選択肢1（正しい）
  代金の支払いと引換えに建物を引き渡す約定がある場合、引渡し前に地震で建物が全壊（当事者双方の責めに帰すことができない事由による履行不能）したときは、買主Bは代金の支払いを拒絶することができます（民法第536条1項）。したがって、AはBに対して代金の支払いを請求する（支払いを受けさせる）ことはできず、本肢は正しい記述となります。

• 選択肢2（出題当時は誤り）
  出題当時は旧534条1項の債権者主義により買主Bが危険を負担し、Aは代金全額を請求できたため、誤りとされていました。現行法では、修補ができるかどうかなど問題文にない事情で結論が分かれ、正誤は決まりません。

• 選択肢3（出題当時は正しい・正解／現行法では誤り）
  Aが自己の費用で内装改修工事を行う約束をしていた場合、工事着手前に建物が全壊すれば、改修工事の義務も目的物滅失により履行不能となります。しかし、これはあくまでAが「自己の費用で」行う約束であり、Bから事前に工事費を受け取っているわけではないため、AがBに対して工事費相当額を「償還（返還）」する義務は発生しません。よって誤りです。

• 選択肢4（誤り）
  Bが代金支払いを終え、引渡しを求めたのにAが応じない状態は、Aの履行遅滞に該当します。履行遅滞中に当事者双方の責めに帰することができない事由で履行不能となった場合、それは債務者（A）の責めに帰すべき事由によるものとみなされます（民法第413条の2第1項）。したがって、Bは売買契約を解除し、支払済みの代金の返還を請求することができます。「請求することができない」とする本肢は誤りです。

現行法での扱い(2026年4月1日時点)

出題当時は引渡し前に地震で建物が全壊しても買主が危険を負担するため、売主は代金を請求できました。2020年施行の民法改正により、危険の移転は引渡し時とされ、買主は代金の支払いを拒むことができます。そのため現行法では選択肢1が正しく、選択肢3は誤りとなります。また、選択肢2は一部損壊時の事情が問題文にないため正誤が決まらず、正解が一つに定まりません。