平成8年度 宅地建物取引主任者資格試験 問12

正解は 3 です。

期間の定めのない建物賃貸借契約において、賃貸人から解約の申入れを行う場合の要件に関する問題です。借地借家法では賃借人保護の観点から、解約の申入れには正当の事由が必要であると定めています。判例により、この正当の事由は解約の申入れ時だけでなく、解約の効力が生じる時点（申入れから6ヶ月経過時）においても存在している必要があります。

各選択肢の解説

• 選択肢1：正しい
  建物の賃貸人が期間の定めのない賃貸借の解約の申入れをした場合、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から6ヶ月を経過することによって終了します（借地借家法第27条1項）。したがって、6ヶ月を経過しないと明渡しを請求することはできません。

• 選択肢2：正しい
  賃貸人が解約の申入れをした後、6ヶ月が経過して契約が終了したにもかかわらず賃借人が建物の使用を継続している場合、賃貸人が遅滞なく異議を述べないときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされます（法定更新、借地借家法第27条2項・第26条2項）。

• 選択肢3：誤り（正解）
  解約の申入れの効力が生じるためには、申入れから6ヶ月が経過することが必要です。判例によれば、賃貸人が解約の申入れをするために必要な正当の事由は、解約の申入れ時だけでなく、契約が終了する6ヶ月経過時にも存在している必要があります。

• 選択肢4：正しい
  解約の申入れに必要な正当の事由の有無は、賃貸人と賃借人双方が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、利用状況、建物の老朽状況、そして賃貸人が明渡しの条件として財産上の給付（立退料）をする旨の申出も考慮して総合的に判断されます（借地借家法第28条）。