平成8年度 宅地建物取引主任者資格試験 問13
Aは, 建物の所有を目的としてBから土地を賃借し, 建物を建築して所有しているが, その土地の借地権については登記をしていない。この場合において, その土地の所有権がBからCに移転され, 所有権移転登記がなされたときに関する次の記述のうち, 借地借家法の規定及び判例によれば, 正しいものはどれか。
解答・解説
正解: 2. Aが自己の名義で本件建物につき保存登記をしている場合で, BからCへの土地の所有権の移転が, 当該保存登記後の差押えに基づく強制競売によるものであるとき, Aは, 借地権をCに対抗することができる。
本問は、借地借家法に基づく借地権の対抗要件に関する理解を問う問題です。
正解の根拠
正解は 2 です。
借地権は、原則として登記をしなければ第三者に対抗できませんが、借地借家法第10条第1項により、借地権者自身が自己名義で登記した建物を土地上に所有している場合には、借地権の登記がなくても第三者に対抗することができます。
本肢の場合、借地権者Aは自己名義で建物の保存登記を行っているため、対抗要件を備えています。その後、差押えに基づく強制競売により土地の所有権がBからCに移転した場合であっても、AはCに対して借地権を対抗することができます。
各選択肢の解説
- 選択肢1：誤り。借地権の対抗要件となる建物登記は、借地権者自身の名義でなければなりません。借地権者と氏を同じくする長男など、家族名義の登記では第三者に対抗できないとするのが判例（最判昭41.4.27）です。
- 選択肢2：正しい。上記の「正解の根拠」で述べた通り、借地権者Aが自己名義で建物登記を備えているため、第三者Cに対抗することができます。
- 選択肢3：誤り。建物の滅失時に、土地上の見やすい場所への掲示によって借地権の対抗力を維持できるのは、滅失前に建物登記等によりすでに対抗力を備えていた場合に限られます（借地借家法第10条第2項）。本肢のように、もともと建物を登記していなかった場合には適用されません。
- 選択肢4：誤り。定期借地権であっても、第三者に対する対抗要件は通常の借地権と同様（借地権の登記または自己名義の建物登記）です。公正証書によって契約を締結することは、定期借地権を有効に成立させるための要件（借地借家法第22条）であり、対抗要件ではありません。