平成10年度宅地建物取引主任者資格試験問12

権利関係借地借家法建物賃貸借の更新・終了

この問題は1998年度(H10)に出題されたものです。出題時点の法令・制度に基づく内容のため、現行の内容と一致しない場合があります。

本ページの問題文・選択肢は、原本の体裁を Web 表示用に正規化しています（改行・記号・表組みの調整）。設問の趣旨および正解に影響する変更は加えていません。

Aが、Bに対し期間2年と定めて賃貸した建物を、BはCに対し期間を定めずに転貸し、Aはこれを承諾した。この場合、借地借家法の規定によれば、次の記述のうち誤っているものはどれか。

1. AがBに対する更新拒絶の通知をしたときでも、期間満了後Cが建物の使用を継続し、Aがこれに対して遅滞なく異議を述べないと、AB間の契約は更新される。

2. AがBに対し更新拒絶の通知をするための正当の事由の有無は、A及びBについての事情によって決せられ、Cについての事情は考慮されない。

3. CがAの同意を得て建物に付加した造作は、期間の満了によって建物の賃貸借が終了するとき、CからAに対し買取りを請求することができる。

4. AB間の賃貸借が期間の満了によって終了するときも、AがCに対してその旨の通知をした日から6月を経過しないと建物の転貸借は終了しない。

解答・解説を読む

正解: 選択肢2

正解の根拠

本問は、適法に建物が転貸された場合における、借地借家法上の規定についての知識を問うものです。正解は 選択肢2 です。

建物の賃貸借契約において、賃貸人が更新を拒絶するためには 正当事由 が必要となります（借地借家法28条）。この正当事由の有無を判断する際、適法な転貸借が行われている場合には、賃貸人（A）および賃借人（B）の事情だけでなく、建物を現実に使用している 転借人（C）の事情も考慮 されます。したがって、「Cについての事情は考慮されない」とする選択肢2は誤りとなります。

各選択肢の解説

1. 正しい
建物の賃貸借契約において、期間満了後に賃借人が建物の使用を継続し、賃貸人がそれに対して遅滞なく異議を述べなかったときは、従前と同一の条件で契約を更新したものとみなされます（法定更新：借地借家法26条2項）。本肢のように適法な転借人Cが使用を継続している場合も、賃借人B自身の占有継続と同視されるため、Aが遅滞なく異議を述べなければAB間の契約は更新されます。
2. 誤り（正解）
前述の通り、賃貸人Aが更新拒絶をするための正当事由の判断においては、賃貸人Aや賃借人Bの事情に加えて、建物の現実に使用を必要とする 転借人Cの事情も考慮して判断 されます（借地借家法28条）。
3. 正しい
建物の転借人（C）が、賃貸人（A）の同意を得て建物に付加した造作がある場合、期間満了や解約の申入れによって建物の賃貸借契約が終了するときには、転借人Cから賃貸人Aに対して、その造作を時価で買い取るよう請求することができます（造作買取請求権：借地借家法33条2項）。
4. 正しい
建物の転貸借がされている場合において、建物の賃貸借契約が期間満了や解約申入れにより終了するとき、賃貸人Aは転借人Cに対してその旨の通知をしなければ、契約の終了を転借人Cに対抗することができません（借地借家法34条1項）。また、AがCに通知をした日から 6ヶ月を経過 しないと、建物の転貸借は終了しません（借地借家法34条2項）。