平成11年度 宅地建物取引主任者資格試験 問13
この問題は1999年度(H11)に出題されたものです。出題時点の法令・制度に基づく内容のため、現行の内容と一致しない場合があります。
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Aは, 建物所有の目的でBから1筆の土地を賃借し(借地権の登記はしていない。), その土地の上にA単独所有の建物を建築していたが, Bは, その土地をCに売却し, 所有権移転登記をした。この場合, 借地借家法の規定及び判例によれば, 次の記述のうち誤っているものはどれか。
解答・解説を読む
正解: 選択肢1
借地借家法における借地権の対抗要件に関する問題です。
借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が所有する自己名義の登記がされた建物がある場合には、これをもって第三者に対抗することができます（借地借家法第10条1項）。
各選択肢の解説
選択肢1（誤っている・本問の正解）
建物の登記による借地権の対抗要件は、その土地上に自己名義で登記された建物を所有していることです。実際にそこに居住していること（占有）は対抗要件として要求されていません。したがって、住んでいなくても自己名義の所有権保存登記があれば、Cに対して借地権を対抗することができます。選択肢2（正しい）
借地権の対抗力を生じさせる建物登記は、借地権者本人（A自身）の名義でなければなりません。判例上、借地権者の家族や配偶者名義の登記では、第三者に対抗できないとされています（最判昭41.4.27）。選択肢3（正しい）
1筆の土地の上に複数の建物を所有している場合、そのうちの1棟にでも借地権者名義の登記があれば、その土地全体について借地権の対抗力が生じます（最判平5.11.26）。したがって、乙建物が未登記であっても借地権を対抗することができます。選択肢4（正しい）
建物の登記上の所在と実際の土地の地番に多少の相違があっても、建物の種類、構造、床面積などから建物の同一性が認識できる程度の軽微な相違であれば、第三者に対する借地権の対抗力が認められます（最判昭40.3.17）。