平成15年度宅地建物取引主任者資格試験問11

この問題は2003年度(H15)に出題されたものです。出題時点の法令・制度に基づく内容のため、現行の内容と一致しない場合があります。

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借主Aは, B所有の建物について貸主Bとの間で賃貸借契約を締結し, 敷金として賃料2カ月分に相当する金額をBに対して支払ったが, 当該敷金についてBによる賃料債権への充当はされていない。この場合, 民法の規定及び判例によれば, 次の記述のうち正しいものはどれか。

1. 賃貸借契約が終了した場合, 建物明渡しと敷金返還とは同時履行の関係に立たず, Aの建物明渡しはBから敷金の返還された後に行えばよい。

2. 賃貸借契約期間中にBが建物をCに譲渡した場合で, Cが賃貸人の地位を承継したとき, 敷金に関する権利義務は当然にCに承継される。

3. 賃貸借契約期間中にAがDに対して賃借権を譲渡した場合で, Bがこの賃借権譲渡を承諾したとき, 敷金に関する権利義務は当然にDに承継される。

4. 賃貸借契約が終了した後, Aが建物を明け渡す前に, Bが建物をEに譲渡した場合で, BE間でEに敷金を承継させる旨を合意したとき, 敷金に関する権利義務は当然にEに承継される。

解答・解説を読む

正解: 選択肢2

本問は、賃貸借契約における敷金に関する民法の規定および判例の知識を問う問題です。賃貸人の地位が移転した場合の敷金の承継について正しく理解しているかがポイントとなります。正解は2です。

各選択肢の解説

選択肢1：誤り

賃貸借契約終了時の建物明渡しと敷金返還は、同時履行の関係には立ちません。判例では、建物の明渡しが先履行であるとされています。したがって、Aの建物明渡しはBから敷金の返還された後に行えばよいとする本記述は誤りです。

選択肢2：正しい

賃貸借契約期間中に賃貸人Bが建物を譲渡し、譲受人Cが賃貸人の地位を承継した場合、敷金返還債務は当然に新賃貸人Cに承継されます（民法605条の2第4項）。したがって、本記述は正しいです。

選択肢3：誤り

賃借人Aが賃借権をDに譲渡した場合、賃貸人Bがそれを承諾したとしても、敷金に関する権利義務は当然には新賃借人Dに承継されません（民法622条の2第1項1号前段）。敷金は旧賃借人Aに返還されることになります。敷金をDに承継させるには、別途当事者間での合意が必要です。

選択肢4：誤り

賃貸借契約が終了した後、建物明渡し前に建物の所有権がEに移転した場合、敷金返還債務は新所有者Eには承継されません（判例）。契約終了により敷金返還債務は具体的に発生しており、これは旧賃貸人Bが負担すべきものと解されています。BとEの間で合意があったとしても、賃借人Aの承諾等がない限り、当然にEに承継されるわけではありません。