平成16年度宅地建物取引主任者資格試験問14

権利関係借地借家法建物賃貸借の更新・終了

この問題は2004年度(H16)に出題されたものです。出題時点の法令・制度に基づく内容のため、現行の内容と一致しない場合があります。

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貸主A及び借主B間の建物賃貸借契約に関する次の記述のうち, 賃料増減請求権に関する借地借家法第32条の規定及び判例によれば, 正しいものはどれか。

1. 建物が完成した時を始期とする賃貸借契約において, 建物建築中に経済事情の変動によってAB間で定めた賃料が不相当になっても, 建物の使用収益開始前にBから賃料減額請求を行うことはできない。

2. AB間の建物賃貸借契約が, Bが当該建物をさらに第三者に転貸する事業を行ういわゆるサブリース契約である場合, 使用収益開始後, 経済事情の変動によってAB間で定めた賃料が不相当となっても, Bから賃料減額請求を行うことはできない。

3. Bが賃料減額請求権を行使してAB間に協議が調わない場合, 賃料減額の裁判の確定時点から将来に向かって賃料が減額されることになる。

4. Aが賃料増額請求権を行使してAB間に協議が調わない場合, BはAの請求額を支払わなければならないが, 賃料増額の裁判で正当とされた賃料額を既払額が超えるときは, Aは超過額に年!‐割の利息を付してBに返還しなければならない。

解答・解説を読む

正解: 選択肢1

本問は、借地借家法第32条に規定される借賃増減請求権（賃料増減請求権）に関する知識と、関連する判例の理解を問う問題です。

正解の根拠

借地借家法第32条に基づく賃料減額請求権は、建物の借賃が経済事情の変動等により不相当となった場合に行使できる権利ですが、判例によりその行使時期や適用範囲が明確にされています。正解である選択肢1は、最高裁判所の判例（最判平15.10.23）に合致する正しい記述です。

各選択肢の解説

1. 正しい 判例（最判平15.10.23）によれば、建物の建築中に締結された賃貸借契約であっても、引渡しを受けて使用収益を開始する前には、借地借家法第32条に基づく賃料減額請求権を行使することはできないとされています。賃料減額請求は、現実に使用収益がされている状況下で生じた事情変更を前提とするためです。
2. 誤り 判例（最判平15.10.21）によれば、建物を第三者に転貸する事業を目的とするいわゆるサブリース契約であっても、当該契約は建物賃貸借契約であるため、借地借家法第32条の規定が適用されます。したがって、借主から賃料減額請求を行うことができます。
3. 誤り 賃料減額請求権は形成権であり、相手方への意思表示が到達した時点で効力を生じます。したがって、裁判となった場合でも、減額の効力は裁判確定時から将来に向かって生じるのではなく、請求時に遡って生じます（借地借家法第32条第3項）。
4. 誤り 貸主が賃料増額請求を行い、協議が調わない場合、借主は裁判が確定するまでの間、自ら相当と認める額（従前の賃料など）を支払えば足りるとされています（借地借家法第32条第2項）。貸主の請求額を支払う義務はありません。なお、裁判確定後に支払額が正当とされた賃料額に満たない場合は、不足額に年1割の利息を付して支払う必要があります。