平成23年度宅地建物取引主任者資格試験問 9

この問題は2011年度(H23)に出題されたものです。出題時点の法令・制度に基づく内容のため、現行の内容と一致しない場合があります。

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次の1から4までの記述のうち、民法の規定及び下記判決文によれば、明らかに誤っているものはどれか。

（判決文）
売買の目的物である新築建物に重大な瑕疵がありこれを建て替えざるを得ない場合において、当該瑕疵が構造耐力上の安全性にかかわるものであるため建物が倒壊する具体的なおそれがあるなど、社会通念上、建物自体が社会経済的な価値を有しないと評価すべきものであるときには、上記建物の買主がこれに居住していたという利益については、当該買主からの工事施工者等に対する建て替え費用相当額の損害賠償請求において損益相殺ないし損益相殺的な調整の対象として損害額から控除することはできないと解するのが相当である。

1. 売買の目的物である新築建物に重大な瑕疵がありこれを建て替えざるを得ない場合、買主は、工事施工者に対して損害賠償請求をすることができる。

2. 売買の目的物である新築建物に、建て替えざるを得ないような重大な隠れた瑕疵があって契約の目的を達成できない場合には、買主は売買契約を解除することができる。

3. 売買の目的物である新築建物に建て替えざるを得ない重大な瑕疵があり、同建物が社会通念上社会経済的な価値を有しないと評価すべきものである場合、当該建物が現実に倒壊していないのであれば、買主からの工事施工者に対する建て替え費用相当額の損害賠償請求において、買主の居住利益が損害額から控除される。

4. 売買の目的物である新築建物に建て替えざるを得ない重大な瑕疵があり、同建物が社会通念上社会経済的な価値を有しないと評価すべきものである場合、買主が当該建物に居住したまま工事施工者に対して建て替え費用相当額の損害賠償を請求しても、買主の居住利益が損害額から控除されることはない。

解答・解説を読む

正解: 選択肢3

正解の根拠

判決文には、「建物が倒壊する具体的なおそれがあるなど、社会通念上、建物自体が社会経済的な価値を有しないと評価すべきものであるときには、上記建物の買主がこれに居住していたという利益については、...損害額から控除することはできない」と明記されています。
したがって、現実に建物が倒壊していなくても、倒壊する具体的なおそれがあり社会経済的な価値を有しない状態であれば、買主の居住利益を損害額から控除することはできないと解されます。

各選択肢の解説

1：正しい。売買の目的物である新築建物に重大な瑕疵があり建て替えざるを得ない場合、買主は工事施工者に対して不法行為責任等に基づき損害賠償請求をすることができます。
2：正しい。売買の目的物に建て替えざるを得ないような重大な瑕疵があり契約の目的を達成できない場合、買主は民法の規定に基づき売買契約を解除することができます。
3：誤り（正解）。判決文によれば、建物が「現実に倒壊していなくても」、倒壊する具体的なおそれがあり社会通念上価値を有しないと評価される場合は、買主の居住利益は損害額から控除されません。
4：正しい。判決文の通り、倒壊の具体的なおそれがあり社会経済的な価値を有しない場合、当該建物に居住したまま損害賠償を請求しても、買主の居住利益が控除されることはありません。