平成24年度宅地建物取引主任者資格試験問38

この問題は2012年度(H24)に出題されたものです。出題時点の法令・制度に基づく内容のため、現行の内容と一致しない場合があります。

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宅地建物取引業者A社が、自ら売主として締結する建築工事完了後の新築分譲マンション（代金3,000万円）の売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはいくつあるか。

ア A社は、宅地建物取引業者である買主Bとの当該売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約解除に伴う損害賠償の予定額を1,000万円とする特約を定めることができない。
イ A社は、宅地建物取引業者でない買主Cとの当該売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約解除に伴う損害賠償の予定額300万円に加え、違約金を600万円とする特約を定めたが、違約金についてはすべて無効である。
ウ A社は、宅地建物取引業者でない買主Dとの当該売買契約の締結に際して、宅地建物取引業法第41条の2の規定による手付金等の保全措置を講じた後でなければ、Dから300万円の手付金を受領することができない。

1. 一つ

2. 二つ

3. 三つ

4. なし

解答・解説を読む

正解: 選択肢3

本問は宅地建物取引業者A社が自ら売主となる売買契約における、宅地建物取引業法の規定（いわゆる8種制限）の適用に関する問題です。ア、イ、ウの記述すべてが誤りであるため、誤っているものは「三つ」となり、選択肢3が正解となります。

ア（誤り）
宅地建物取引業法に規定される自ら売主制限（8種制限）は、業者間取引には適用されません。買主Bは宅地建物取引業者であるため、損害賠償額の予定等の制限（代金の10分の2を超える特約の禁止）は適用されず、損害賠償の予定額を1,000万円とする特約も有効に定めることができます。
イ（誤り）
買主Cは宅地建物取引業者ではないため、自ら売主制限が適用されます。損害賠償額の予定と違約金の合計額は、代金の10分の2（本問では3,000万円 × 2/10 = 600万円）を超えてはならないとされています。これに反する特約は、超える部分についてのみ無効となります。「違約金についてはすべて無効」となるわけではありません。
ウ（誤り）
買主Dは宅地建物取引業者ではないため、手付金等の保全措置の規定が適用されます。本物件は「建築工事完了後（完成物件）」であり、完成物件の場合は受領する手付金等の額が代金の10％以下、かつ1,000万円以下であれば保全措置は不要です。代金3,000万円の10％は300万円であり、受領する手付金300万円はこの基準を満たすため、保全措置を講じなくても受領することができます。