平成25年度宅地建物取引主任者資格試験問40

この問題は2013年度(H25)に出題されたものです。出題時点の法令・制度に基づく内容のため、現行の内容と一致しない場合があります。

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宅地建物取引業者Aが、自ら売主として買主との間で締結する売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。なお、この問において「保全措置」とは、法第41条に規定する手付金等の保全措置をいうものとする。

1. Aは、宅地建物取引業者でない買主Bとの間で建築工事完了前の建物を4,000万円で売却する契約を締結し300万円の手付金を受領する場合、銀行等による連帯保証、保険事業者による保証保険又は指定保管機関による保管により保全措置を講じなければならない。

2. Aは、宅地建物取引業者Cに販売代理の依頼をし、宅地建物取引業者でない買主Dと建築工事完了前のマンションを3,500万円で売却する契約を締結した。この場合、A又はCのいずれかが保全措置を講ずることにより、Aは、代金の額の5%を超える手付金を受領することができる。

3. Aは、宅地建物取引業者である買主Eとの間で建築工事完了前の建物を5,000万円で売却する契約を締結した場合、保全措置を講じずに、当該建物の引渡前に500万円を手付金として受領することができる。

4. Aは、宅地建物取引業者でない買主Fと建築工事完了前のマンションを4,000万円で売却する契約を締結する際、100万円の手付金を受領し、さらに200万円の中間金を受領する場合であっても、手付金が代金の5%以内であれば保全措置を講ずる必要はない。

解答・解説を読む

正解: 選択肢3

正解は 選択肢3 です。

本問は宅地建物取引業法における「自ら売主制限」の1つである 手付金等の保全措置 （法第41条、未完成物件の場合）に関する問題です。
買主が宅地建物取引業者である場合（いわゆる業者間取引）、この「自ら売主制限」の規定は適用されません。したがって、保全措置を講じずに手付金等を受領することが可能です。

各選択肢の解説

選択肢1：誤り
未完成物件の場合、代金の額の 5% または 1,000万円 を超える手付金等を受領する際には保全措置が必要です。本肢では代金4,000万円の5%（200万円）を超える300万円を受領するため、保全措置が必要となります。しかし、未完成物件における保全措置の方法は「銀行等による連帯保証」または「保険事業者による保証保険」の2種類に限られ、指定保管機関による保管 を利用することはできません（完成物件でのみ利用可能）。
選択肢2：誤り
手付金等の保全措置を講ずる義務を負うのは、自ら売主となる宅地建物取引業者（本問ではA）です。販売代理を依頼された宅地建物取引業者Cが保全措置を講じたとしても、売主Aが保全措置を講じたことにはならず、法違反となります。
選択肢3：正しい
買主Eが 宅地建物取引業者 であるため、自ら売主制限（手付金等の保全措置の規定）は 適用されません 。したがって、売主Aは保全措置を講じることなく、引渡前に代金の10%にあたる500万円を手付金として受領することができます。
選択肢4：誤り
手付金等の額を計算する際は、手付金だけでなく、引渡前に支払われる中間金等の金銭も合算して判定します。代金4,000万円の場合、未完成物件における基準（5%）は200万円です。手付金100万円を受領する時点では保全措置は不要ですが、中間金200万円を受領する時点では合計300万円となり、基準の200万円を超えるため、中間金を受領する前 に保全措置を講ずる必要があります。