平成27年度宅地建物取引士資格試験問39

この問題は2015年度(H27)に出題されたものです。出題時点の法令・制度に基づく内容のため、現行の内容と一致しない場合があります。

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宅地建物取引業者Aが自ら売主となる売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。

1. 宅地建物取引業者でない買主Bが、法第37条の2の規定に基づくクーリング・オフについてAより書面で告げられた日から7日目にクーリング・オフによる契約の解除の書面を発送し、9日目にAに到達した場合は、クーリング・オフによる契約の解除をすることができない。

2. 宅地建物取引業者でない買主Cとの間で土地付建物の売買契約を締結するに当たって、Cが建物を短期間使用後取り壊す予定である場合には、建物についての瑕疵担保責任を負わない旨の特約を定めることができる。

3. 宅地建物取引業者Dとの間で締結した建築工事完了前の建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を代金の額の30 %と定めることができる。

4. 宅地建物取引業者でない買主Eとの間で締結した宅地の売買契約において、当該宅地の引渡しを当該売買契約締結の日の1月後とし、当該宅地の瑕疵を担保すべき責任を負う期間について、当該売買契約を締結した日から2年間とする特約を定めることができる。

解答・解説を読む

正解: 選択肢3

正解は 選択肢3 です。

正解の根拠

宅地建物取引業者間の取引においては、宅地建物取引業法第78条の2の規定により、自ら売主となる場合の8種制限（損害賠償額の予定等の制限など）は適用されません（業者間取引の適用除外）。本肢では、買主Dも宅地建物取引業者であるため、損害賠償の予定額を代金の20%を超える額（例えば30%）と定める特約も有効となります。したがって、この記述は正しいです。

各選択肢の解説

選択肢1（誤り）：宅建業法上のクーリング・オフは、書面で告げられた日から起算して8日を経過するまで可能であり、かつ、その効力は書面を発した時に生じます（発信主義）。本肢では7日目に書面を発送しているため、到達が9日目であってもクーリング・オフによる契約解除は有効に成立します。
選択肢2（誤り）：買主が非業者の場合、契約不適合責任（瑕疵担保責任）について、民法の規定よりも買主に不利な特約は無効となります。建物を短期間使用後に取り壊す予定であっても、「責任を負わない」とする特約は買主に不利であるため無効となります。
選択肢3（正しい）：上述の通り、業者間取引であるため、損害賠償額の予定等の制限は適用されず、代金の額の30%とする特約も有効です。
選択肢4（誤り）：買主が非業者の場合、契約不適合責任を負う期間について、「目的物の引渡しの日から2年以上」とする特約のみ有効とされます。本肢は「売買契約を締結した日から2年間」としており、引渡しが契約の1箇月後であるため、引渡しからの期間が2年未満（1年11箇月）となってしまいます。これは買主に不利な特約として無効となります。