平成28年度宅地建物取引士資格試験問28

この問題は2016年度(H28)に出題されたものです。出題時点の法令・制度に基づく内容のため、現行の内容と一致しない場合があります。

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宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間でマンション（代金4,000万円）の売買契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定に違反するものの組合せはどれか。

ア Aは、建築工事完了前のマンションの売買契約を締結する際に、Bから手付金200万円を受領し、さらに建築工事中に200万円を中間金として受領した後、当該手付金と中間金について法第41条に定める保全措置を講じた。
イ Aは、建築工事完了後のマンションの売買契約を締結する際に、法第41条の2に定める保全措置を講じることなくBから手付金400万円を受領した。
ウ Aは、建築工事完了前のマンションの売買契約を締結する際に、Bから手付金500万円を受領したが、Bに当該手付金500万円を償還して、契約を一方的に解除した。
エ Aは、建築工事完了後のマンションの売買契約を締結する際に、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を1,000万円とする特約を定めた。

1. ア、ウ

2. イ、ウ

3. ア、イ、エ

4. ア、ウ、エ

解答・解説を読む

正解: 選択肢4

本問は、宅地建物取引業者が自ら売主となり、宅建業者でない者が買主となる場合の「8種制限」に関する総合問題です。

正解の根拠

宅建業法において、自ら売主となる宅建業者は、手付金等の保全措置、手付解除、損害賠償額の予定などについて買主保護のための厳しい制限を受けます。各記述を検討すると、ア、ウ、エが宅建業法に違反しており、正解は 選択肢4 となります。

各記述の解説

ア：違反する
未完成物件における手付金等の保全措置に関する記述です。保全措置は、手付金等を受領する前に講じなければなりません。本記述では、中間金を受領した「後」に保全措置を講じているため、宅建業法に違反します。
イ：違反しない
完成物件における手付金等の保全措置に関する記述です。完成物件の場合、受領する手付金等の額が代金の10％以下、かつ1,000万円以下であれば、保全措置を講じる必要はありません。本問では代金4,000万円の10％は400万円であり、この要件を満たしているため、保全措置を講じずに手付金を受領しても違反しません。
ウ：違反する
手付解除に関する記述です。売主である宅建業者から手付解除を行う場合、受領した手付金の倍額を現実に提供して契約を解除する必要があります。本記述のように、単に受領した手付金と同額を償還（返還）するだけでの一方的な解除は、買主に不利な特約として無効となり、宅建業法に違反します。
エ：違反する
損害賠償額の予定等の制限に関する記述です。当事者の債務不履行を理由とする契約解除に伴う損害賠償の予定額（違約金との合算）は、代金の20％を超えてはならないと定められています。本問の代金は4,000万円であるため、上限は800万円となります。これを1,000万円とする特約は宅建業法に違反します。

各選択肢の解説

1 (ア、ウ): 誤り。エも違反する記述であるため不足しています。
2 (イ、ウ): 誤り。イは違反しません。また、アとエの判断が漏れています。
3 (ア、イ、エ): 誤り。イは違反しません。ウが不足しています。
4 (ア、ウ、エ): 正解。違反する記述の組合せとして適切です。