平成29年度 宅地建物取引士資格試験 問11

本問は、土地の賃貸借契約に関する民法および借地借家法の適用関係を問う問題です。利用目的によって、借地借家法が適用されるか、民法のみが適用されるかが重要なポイントとなります。

正解は 2 です。

各選択肢の解説

• 選択肢1：誤り
  建物の所有を目的とする土地の賃貸借契約であっても、単に契約を先に締結しただけでは、後から契約した者に対して当然に優先するわけではありません。第三者に対抗するためには、賃借権の登記や、借地借家法に基づく借地上建物の登記などの対抗要件を備える必要があります。したがって、契約締結日の先後のみでCとの契約が優先するとは限りません。

• 選択肢2：正しい

  • 居住用建物の所有を目的とする場合：建物の所有を目的とするため借地借家法が適用されます。借地借家法では、借地権の存続期間は原則として30年とされており、これより短い期間（本件では10年）を定めても無効となり、存続期間は30年となります（借地借家法第3条、第9条）。
  • 資材置場として更地で利用する場合：建物の所有を目的としないため、借地借家法は適用されず民法が適用されます。民法上の賃貸借契約として存続期間を10年と定めることは有効であり、そのまま10年となります。

• 選択肢3：誤り
  建物の所有を目的とする契約には借地借家法が適用されます。借地借家法第11条第1項に基づく地代等増減請求権は強行規定であり、当事者は社会情勢の変化等により地代が不相当となった場合には、将来に向かって増減額を請求することができます。特約で「賃料の増額をしない」と定めることは賃借人に有利なため有効ですが、「賃料の減額をしない」旨の特約は賃借人に不利な特約として無効となります（借地借家法第9条）。したがって、期間満了まで減額請求が一切できないとする本特約は無効であり、Bは減額請求をすることができます。

• 選択肢4：誤り
  借地借家法に基づく一般定期借地権（第22条）を設定し、「契約の更新がなく、建物の買取りの請求をしない」とするためには、公正証書による等書面によって契約をする必要があります。しかし、選択肢にあるような「あらかじめ書面を交付して説明しなければならない」という事前説明義務は、定期建物賃貸借（定期借家契約）の要件（第38条第2項）であり、定期借地権の成立要件としては定められていません。