平成29年度宅地建物取引士資格試験問12

この問題は2017年度(H29)に出題されたものです。出題時点の法令・制度に基づく内容のため、現行の内容と一致しない場合があります。

本ページの問題文・選択肢は、原本の体裁を Web 表示用に正規化しています（改行・記号・表組みの調整）。設問の趣旨および正解に影響する変更は加えていません。

Aが所有する甲建物をBに対して3年間賃貸する旨の契約をした場合における次の記述のうち、借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。

1. AがBに対し、甲建物の賃貸借契約の期間満了の1年前に更新をしない旨の通知をしていれば、AB間の賃貸借契約は期間満了によって当然に終了し、更新されない。

2. Aが甲建物の賃貸借契約の解約の申入れをした場合には申入れ日から3月で賃貸借契約が終了する旨を定めた特約は、Bがあらかじめ同意していれば、有効となる。

3. Cが甲建物を適法に転借している場合、AB間の賃貸借契約が期間満了によって終了するときに、Cがその旨をBから聞かされていれば、AはCに対して、賃貸借契約の期間満了による終了を対抗することができる。

4. AB間の賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借で、契約の更新がない旨を定めるものである場合、当該契約前にAがBに契約の更新がなく期間の満了により終了する旨を記載した書面を交付して説明しなければ、契約の更新がない旨の約定は無効となる。

解答・解説を読む

正解: 選択肢4

正解は 4 です。

借地借家法における建物の賃貸借契約（特に定期建物賃貸借）の要件についての理解を問う問題です。

各選択肢の解説

選択肢1：誤り
建物の賃貸借契約において、賃貸人が期間満了の1年前から6カ月前までに更新をしない旨の通知をしたとしても、更新を拒絶するためには正当の事由が必要です（借地借家法第28条）。したがって、通知をしただけで当然に終了し、更新されないとする記述は誤りです。
選択肢2：誤り
賃貸人からの解約申入れによる賃貸借契約は、申入れの日から6カ月を経過することによって終了します（同法第27条1項）。これに反する特約で賃借人に不利なものは、たとえ賃借人があらかじめ同意していたとしても無効となります（同法第30条）。申入れから3カ月で終了とする特約は賃借人に不利であるため無効です。
選択肢3：誤り
賃貸借契約が期間満了で終了する場合、賃貸人Aは適法な転借人Cに対して、その旨の通知をしなければ契約の終了を対抗することができません（同法第34条1項）。転借人Cが賃借人Bから終了の事実を聞かされていたとしても、賃貸人A自身からの通知がない限り対抗できません。
選択肢4：正しい
定期建物賃貸借契約を締結する際、賃貸人はあらかじめ賃借人に対し、契約の更新がなく期間満了により終了する旨を記載した書面を交付して説明しなければなりません（同法第38条2項）。この説明を怠った場合、契約の更新がない旨の約定は無効となります（同法第38条3項）。