令和2年度 宅地建物取引士資格試験（12月実施） 問12

正解の根拠

本問は、居住用建物の賃貸借契約に関する記述のうち、誤っているものを選択する問題です。正解は 選択肢3 です。

定期建物賃貸借契約を締結する場合、単に期間を定めて書面で契約を行うだけでは要件を満たしません。建物の賃貸人は、あらかじめ建物の賃借人に対し、「建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了すること」について、その旨を記載した 書面を交付して 説明しなければならないと規定されています（借地借家法第38条第2項）。
選択肢3は「あらかじめ契約の更新がない旨を説明していれば」としており、書面の交付を伴う説明が必要である点に触れていないため、誤った記述となります。

各選択肢の解説

• 選択肢1（正しい）: 民法第607条の2の規定に基づき、賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知したにもかかわらず、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないときは、賃借人は 自ら修繕をすること ができます。
• 選択肢2（正しい）: 賃借人が賃貸人の承諾なく第三者に建物を転貸（無断転貸）した場合であっても、判例によれば、その転貸が賃貸人に対する 背信的行為と認めるに足りない特段の事情 があるときは、賃貸人は賃貸借契約を解除することができません。
• 選択肢3（誤り）: 上述の通り、定期建物賃貸借契約において更新がない旨を説明する際は、単なる説明ではなく、あらかじめ 書面を交付して 説明を行う必要があります。
• 選択肢4（正しい）: 借地借家法第36条第1項の規定により、居住用建物の賃借人が相続人なしに死亡した場合、事実上夫婦と同様の関係にあった同居者（内縁の配偶者など）は、賃借人の死亡を知った後 1月以内 に賃貸人に反対の意思表示をしない限り、賃借人の権利義務を承継します。