平成30年度問12

この問題は2018年度(H30)に出題されたものです。出題時点の法令・制度に基づく内容のため、現行の内容と一致しない場合があります。

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ＡとＢとの間で、Ａが所有する甲建物をＢが5年間賃貸する旨の契約を締結した場合における次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか（借地借家法第39条に定める取壊し予定の建物の賃貸借及び同法第40条に定める一時使用目的の建物の賃貸借は考慮しないものとする。）。

1. ＡＢ間の賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借で、契約の更新がない旨を定めた場合には、5年経過をもって当然に、ＡはＢに対して、期間満了による終了を対抗することができる。

2. ＡＢ間の賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借で、契約の更新がない旨を定めた場合には、当該契約の期間中、Ｂから中途解約を申し入れることはできない。

3. ＡＢ間の賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借でない場合、Ａ及びＢのいずれからも期間内に更新しない旨の通知又は条件変更しなければ更新しない旨の通知がなかったときは、当該賃貸借契約が更新され、その契約は期間の定めがないものとなる。

4. ＣがＢから甲建物を適法に賃貸された転借人で、期間満了によってＡＢ間及びＢＣ間の賃貸借契約が終了する場合、Ａの同意を得て甲建物に付加した造作について、ＢはＡに対する買取請求権を有するが、ＣはＡに対する買取請求権を有しない。

解答・解説を読む

正解: 選択肢3

本問の正解は 3 です。借地借家法における建物賃貸借契約（定期建物賃貸借および普通建物賃貸借）の更新や終了、造作買取請求権に関する理解を問う問題です。

正解の根拠

普通建物賃貸借契約において、当事者が期間満了の1年前から6ヵ月前までに更新をしない旨の通知等をしなかった場合、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされます（法定更新）。この場合、更新後の契約の期間は 定めのないもの となります（借地借家法第26条第1項）。したがって、選択肢3の記述は正しいです。

各選択肢の解説

選択肢1：誤り
定期建物賃貸借において、契約期間が1年以上である場合（本問では5年）、賃貸人は期間満了の 1年前から6ヵ月前まで に期間満了により賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を賃借人に対抗することができません（借地借家法第38条第4項）。期間が経過しただけで「当然に」対抗できるわけではありません。
選択肢2：誤り
定期建物賃貸借契約であっても、居住の用に供する建物 であり、かつ、床面積が 200平方メートル未満 である場合において、転勤、療養、親族の介護その他の やむを得ない事情 により賃借人がその建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、賃借人から中途解約の申入れをすることができます（借地借家法第38条第7項）。したがって、「中途解約を申し入れることはできない」とする本肢は誤りです。
選択肢3：正しい
前述の通り、定期建物賃貸借でない場合（普通建物賃貸借）、期間内に更新拒絶等の通知がなければ 法定更新 され、その期間は 定めのないもの となります。
選択肢4：誤り
適法な転借人（C）が、賃貸人（A）の同意を得て建物に付加した造作がある場合、期間満了によって建物賃貸借契約が終了するときは、転借人Cは賃貸人Aに対し、その造作を時価で買い取るよう請求することができます（造作買取請求権、借地借家法第33条第2項）。したがって、「CはAに対する買取請求権を有しない」とする本肢は誤りです。