令和3年度宅地建物取引士資格試験（12月実施）問12

この問題は2021(R3)12月に出題されたものです。出題時点の法令・制度に基づく内容のため、現行の内容と一致しない場合があります。

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賃貸人Aと賃借人Bとの間で令和3年7月1日に締結した一時使用目的ではない建物賃貸借契約（以下この問において「本件契約」という。）の終了に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。

1. 本件契約に期間を2年とする旨の定めがあり、AもBも更新拒絶の通知をしなかったために本件契約が借地借家法に基づき更新される場合、更新後の期間について特段の合意がなければ、更新後の契約期間は2年となる。

2. 本件契約において期間の定めがない場合、借地借家法第28条に定める正当事由を備えてAが解約の申入れをしたときには、解約の申入れをした日から6月を経過した日に、本件契約は終了する。

3. 建物の転貸借がされている場合において、本件契約がB（転貸人）の債務不履行によって解除されて終了するときは、Aが転借人に本件契約の終了を通知した日から6月を経過することによって、転貸借契約は終了する。

4. BがAの同意を得て建物に付加した造作がある場合であっても、本件契約終了時にAに対して借地借家法第33条の規定に基づく造作買取請求権を行使することはできない、という特約は無効である。

解答・解説を読む

正解: 選択肢2

正解は 2 です。

期間の定めのない建物賃貸借契約において、賃貸人が解約の申入れをするには正当事由が必要です（借地借家法第28条）。

正当事由を備えた解約の申入れをした場合、申入れの日から6か月を経過した日に契約は終了します（借地借家法第27条第1項）。

選択肢1（誤り）: 借地借家法に基づき契約が法定更新された場合、前契約と同一の条件で更新されたものとみなされますが、更新後の契約期間は期間の定めがないものとなります（借地借家法第26条第1項ただし書）。したがって、期間は2年とはなりません。
選択肢2（正しい）: 上記の「正解の根拠」で述べたとおり、正当事由を備えた解約の申入れから6か月を経過した日に契約終了となります。
選択肢3（誤り）: 建物の賃貸借契約が賃借人の債務不履行によって解除された場合、賃貸人は転借人に対して終了の通知をすることなく、契約の終了を対抗できます。通知から6か月経過という猶予期間（借地借家法第34条第1項）は、債務不履行解除による終了には適用されません（判例）。
選択肢4（誤り）: 借地借家法第33条の造作買取請求権に関する規定は、強行規定ではありません（借地借家法第37条参照）。したがって、当事者間の特約によって造作買取請求権をあらかじめ排除することは有効です。