令和3年度 宅地建物取引士資格試験 問44

宅地建物取引業法における報酬額の制限についての問題です。売買、貸借における報酬額の計算方法、特に消費税の扱いや特例に関する正確な理解が求められます。

各選択肢の解説

• 選択肢1（誤り）

居住の用に供する建物の貸借においては、権利金の授受があっても、それをベースにして報酬額を計算することはできません。報酬は賃料のみをベースに計算します。
借主・貸主の双方から受領できる報酬の合計額の上限は、賃料の $1$ か月分とその消費税等相当額となります。
したがって、$200,000 \times 1.1 = 220,000$ 円 が合計額の上限となり、「$11$ 万円を超えてはならない」とする本肢は誤りです。

• 選択肢2（正しい）
  代金 $1,000$ 万円の宅地の売買における、一方から受領できる報酬の上限額（媒介の場合）は以下の通り計算します。
  $(10,000,000 \times 0.03 + 60,000) \times 1.1 = 396,000$ 円
  一方から代理の依頼を受けた場合、受領できる報酬の上限はその2倍となります。
  $396,000 \times 2 = 792,000$ 円
  ただし、売主（代理）と買主（媒介）の双方から受領する合計額も、媒介報酬上限の2倍（$792,000$ 円）以内でなければなりません。
  買主から $303,000$ 円を受領しているため、売主から受領できる上限額は、
  $792,000 - 303,000 = 489,000$ 円 となります。よって正しい記述です。

• 選択肢3（誤り）

低廉な空家等の売買特例（代金 $400$ 万円以下の宅地建物の売買）では、売主から受領する報酬についてのみ、通常の報酬額に現地調査等の費用を加算し、合計で最大 $180,000$ 円（税抜）まで受け取ることができます。
売主から受領できる上限：$180,000 \times 1.1 = 198,000$ 円
一方、買主側にはこの特例は適用されず、通常の計算式となります。
買主から受領できる上限：$(3,000,000 \times 0.04 + 20,000) \times 1.1 = 154,000$ 円
したがって、双方から受領できる合計額の上限は、$198,000 + 154,000 = 352,000$ 円 となり、「$44$ 万円」とする本肢は誤りです。

• 選択肢4（誤り）
  居住用建物の貸借の媒介において、依頼者の一方から受領できる報酬は原則として賃料の $0.5$ か月分（本件では $100,000 \times 1.1 = 110,000$ 円）以内ですが、依頼者の承諾があれば最大で賃料の $1$ か月分（$220,000$ 円）まで受領することができます。
  本肢は「$11$ 万円を超えてはならない」と言い切っているため、承諾がある場合の例外を無視しており誤りです（店舗兼住宅を事業用と解釈した場合も $11$ 万円を超えることが可能となるため誤りです）。