平成10年度 宅地建物取引主任者資格試験 問22

法令上の制限建築基準法集団規定(用途・形態・道路・高さ)

この問題は1998年度(H10)に出題されたものです。出題時点の法令・制度に基づく内容のため、現行の内容と一致しない場合があります。

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下図のような敷地A(第一種住居地域内)及び敷地B(準工業地域内)に住居の用に供する建築物を建築する場合における当該建築物の容積率(延べ面積の敷地面積に対する割合)及び建ぺい率(建築面積の敷地面積に対する割合)に関する次の記述のうち, 建築基準法の規定によれば, 正しいものはどれか。ただし, 他の地域地区等の指定, 特定道路及び特定行政庁の許可は考慮しないものとする。

（図の条件）敷地A: 180㎡, 都市計画において定められた容積率の最高限度 10分の20。敷地B: 120㎡, 都市計画において定められた容積率の最高限度 10分の40。敷地Aの南側に幅員4mの道路, 敷地Bの東側に幅員6mの道路が接している。

敷地Aと敷地Bの条件を示す図
図の説明テキスト

敷地A（180m2）と敷地B（120m2）が左右に隣接している。敷地Aの下側には幅員4mの道路が接しており、敷地Bの右側には幅員6mの道路が接している。図の右上には「敷地A：都市計画において定められた容積率の最高限度 20/10」「敷地B：都市計画において定められた容積率の最高限度 40/10」と記載されている。

解答・解説を読む

正解: 選択肢3

正解は 3 です。

敷地が容積率や建ぺい率の異なる複数の地域にわたる場合、敷地全体の制限は、それぞれの地域に属する敷地の面積の割合を用いた 加重平均 によって求めます（建築基準法第52条第7項、第53条第2項）。

図の条件は、敷地A: 180㎡・指定容積率 10分の20（200%）、敷地B: 120㎡・指定容積率 10分の40（400%）、前面道路は敷地A側（南）が幅員4m、敷地B側（東）が幅員6mです。敷地AとBを一の敷地とする場合、前面道路は幅員が最大の6mで判定します。

容積率の計算

1. 敷地A（第一種住居地域）の容積率
住居系地域の前面道路幅員による容積率制限は「幅員 ×0.4\times 0.4」です。

  • 前面道路による制限：6m×0.4=2.46\text{m} \times 0.4 = 2.4（240%）
  • 指定容積率（200%）と比較し、より厳しい 200% が適用されます。

2. 敷地B（準工業地域）の容積率
非住居系地域の前面道路幅員による容積率制限は「幅員 ×0.6\times 0.6」です。

  • 前面道路による制限：6m×0.6=3.66\text{m} \times 0.6 = 3.6（360%）
  • 指定容積率（400%）と比較し、より厳しい 360% が適用されます。

3. 敷地全体の容積率の加重平均
200%×180m2+360%×120m2180m2+120m2=36000+43200300=264% \frac{200\% \times 180\text{m}^2 + 360\% \times 120\text{m}^2}{180\text{m}^2 + 120\text{m}^2} = \frac{36000 + 43200}{300} = 264\%
計算の結果、敷地全体の容積率の最高限度は264パーセントとなります。

各選択肢の解説

  • 選択肢1: 誤り。敷地Aのみを敷地とする場合、前面道路は幅員4mの道路だけなので、前面道路幅員による制限は 4m×0.4=1.64\text{m} \times 0.4 = 1.6（160%）となり、指定容積率200%より厳しい 160% が適用されます。200パーセントではありません。
  • 選択肢2: 誤り。特定行政庁の指定を受けた角地の場合、建ぺい率の緩和規定による割増しは 10パーセント（1/10） です。20パーセント増加するわけではありません。
  • 選択肢3: 正しい。上記の通り、加重平均による計算結果は264パーセントとなります。
  • 選択肢4: 誤り。建ぺい率についても敷地ごとの指定建ぺい率に基づく加重平均で計算されます。計算条件に基づく正しい加重平均を行っても74パーセントにはなりません（例えば両敷地の指定建ぺい率が60%であれば、全体も60%となります）。