平成11年度 宅地建物取引主任者資格試験 問33

本問は、宅地建物取引業者Aが自ら売主となり、宅地建物取引業者ではないBが買主となる売買契約に関する問題です。したがって、宅地建物取引業法の「自ら売主制限（8種制限）」が適用され、買主に不利な特約は無効となります。

正解は選択肢4です。宅地建物取引業法において、損害賠償額の予定と違約金の合計額は代金の額の2割を超えることができず、これを超える特約をした場合、その超える部分について無効となります。

各選択肢の解説

• 選択肢1：誤り
  宅地建物取引業法では、手付は解約手付の性質を持ちます。買主は手付を放棄し、売主は手付の倍額を償還することで契約解除が可能です。本肢では、売主Aが解除するために1,000万円（手付の倍額である800万円より多い額）の償還を必要としており、これは買主Bにとって有利な特約であるため有効となります。したがって、「無効である」とする記述は誤りです。

• 選択肢2：誤り
  民法の原則によれば、瑕疵（契約不適合）がある場合、買主は損害賠償請求ができ、契約の目的が達成できない場合にのみ契約解除が可能です（旧民法の瑕疵担保責任の規定に基づく出題）。本肢の特約は民法の規定と同様の内容であり、買主にとって不利な特約ではないため有効となります。したがって、「無効である」とする記述は誤りです。

• 選択肢3：誤り
  宅地建物取引業法では、瑕疵担保責任（契約不適合責任）について「目的物の引渡しの日から2年以上となる特約」を除き、民法より買主に不利な特約を無効としています。引渡しから2年間とする特約は有効です。また、買主が知っていた（悪意の）瑕疵について売主が責任を負わないことは民法の原則通りであり、買主に不利ではありません。したがって、この特約は有効であり、「無効である」とする記述は誤りです。

• 選択肢4：正しい
  宅地建物取引業法により、損害賠償額の予定および違約金の合計額は、売買代金の2割以内としなければなりません。本問の代金は4,000万円であるため、2割にあたる800万円が上限となります。この上限を超える特約をした場合、超える部分についてのみ無効となります。したがって、800万円を超える部分について無効とする記述は正当です。