平成19年度宅地建物取引主任者資格試験 問14

正解は 選択肢1 です。

本問は、借地借家法における 定期建物賃貸借 と 一時使用目的の建物の賃貸借 のルールの違いを問う問題です。定期建物賃貸借は契約の更新がない賃貸借であり厳格な形式が求められる一方、一時使用賃貸借は一時的な使用であることが明らかな賃貸借であり一部の規定が適用除外となります。

各選択肢の解説

• 選択肢1：正しい
  定期建物賃貸借契約 は、公正証書等の 書面によって契約を締結 しなければ効力を生じません（借地借家法第38条第1項）。これに対し、一時使用賃貸借契約 は民法の原則通り諾成契約であり、書面による必要はなく 口頭での契約でも有効 に成立します。

• 選択肢2：誤り
  定期建物賃貸借契約 は、契約期間の下限や上限に関する制限はなく、1年未満や1年以上とすることも可能です。また、一時使用賃貸借契約 についても契約期間の特段の制限はなく、一時使用であることが客観的に明らかであれば、期間を1年以上とすることも可能です。

• 選択肢3：誤り
  定期建物賃貸借契約 は、原則として期間満了まで中途解約できませんが、床面積200㎡未満の居住用建物でやむを得ない事情がある場合には、賃借人から中途解約の申入れが可能です（同法第38条第7項）。一方、一時使用賃貸借契約 であっても、期間の定めがある場合は中途解約権の留保がない限り、賃借人からいつでも中途解約を申し入れることができるわけではありません。

• 選択肢4：誤り
  建物の賃貸借は、賃借権の登記がなくても 建物の引渡し を受けていれば、その後その建物について物権を取得した新所有者に賃借権を主張（対抗）することができます（同法第31条第1項）。この対抗要件のルールは定期建物賃貸借にも一時使用賃貸借にも同様に適用されます。したがって、登記も引渡しも受けていない場合は、どちらの借主も新所有者に対して賃借権を主張することはできません。