平成22年度 宅地建物取引主任者資格試験 問12
権利関係借地借家法建物賃貸借の更新・終了
Aは、B所有の甲建物につき、居住を目的として、期間2年、賃料月額10万円と定めた賃貸借契約（以下この問において「本件契約」という。）をBと締結して建物の引渡しを受けた。この場合における次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。
解答・解説
正解: 2. AがBとの間の信頼関係を破壊し、本件契約の継続を著しく困難にした場合であっても、Bが本件契約を解除するためには、民法第541条所定の催告が必要である。
本問は、民法及び借地借家法の規定と判例に基づく建物賃貸借契約の知識を問う問題です。
誤っている記述は 選択肢2 です。
正解の根拠
賃貸借契約において、当事者間の 信頼関係を破壊 し、契約の継続を著しく困難にしたような背信的行為があった場合、判例によれば、賃貸人は民法第541条所定の 催告をすることなく 直ちに契約を解除（無催告解除）することができるとされています。したがって、「催告が必要である」とする選択肢2は誤りとなります。
各選択肢の解説
- 選択肢1（正しい）: 借地借家法第31条第1項によれば、建物の賃貸借は、その 登記がなくても、建物の 引渡し があったときは、その後その建物について物権を取得した者に対してその効力を生じます（対抗力を持ちます）。本問ではAが建物の引渡しを受けているため、新所有者であるCに対して賃借権を主張できます。
- 選択肢3（正しい）: 借地借家法第38条の 定期建物賃貸借契約 においても、造作買取請求権（同法第33条）に関する規定は適用されます。造作買取請求権を排除する特約を設けることは有効ですが、排除する特約がない場合は、期間満了による終了時に、賃借人は賃貸人の同意を得て付加した造作について 造作買取請求権 を行使することができます。
- 選択肢4（正しい）: 定期建物賃貸借契約であっても、借地借家法第32条の 賃料増減額請求権 は適用されます。ただし、定期建物賃貸借においては「賃料の改定に係る特約」がある場合には、その特約に従うことになります（同法第38条第7項）。本肢では特約がないとされているため、賃料が不相当となった場合には賃料増減額請求権を行使することができます。