平成23年度宅地建物取引主任者資格試験問39

この問題は2011年度(H23)に出題されたものです。出題時点の法令・制度に基づく内容のため、現行の内容と一致しない場合があります。

本ページの問題文・選択肢は、原本の体裁を Web 表示用に正規化しています（改行・記号・表組みの調整）。設問の趣旨および正解に影響する変更は加えていません。

宅地建物取引業者A社が、自ら売主として行う宅地（代金3,000万円）の売買に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはどれか。

1. A社は、宅地建物取引業者である買主B社との間で売買契約を締結したが、B社は支払期日までに代金を支払うことができなかった。A社は、B社の債務不履行を理由とする契約解除を行い、契約書の違約金の定めに基づき、B社から1,000万円の違約金を受け取った。

2. A社は、宅地建物取引業者でない買主Cとの間で、割賦販売の契約を締結したが、Cが賦払金の支払を遅延した。A社は20日間の期間を定めて書面にて支払を催告したが、Cがその期間内に賦払金を支払わなかったため、契約を解除した。

3. A社は、宅地建物取引業者でない買主Dとの間で、割賦販売の契約を締結し、引渡しを終えたが、Dは300万円しか支払わなかったため、宅地の所有権の登記をA社名義のままにしておいた。

4. A社は、宅地建物取引業者である買主E社との間で、売買契約を締結したが、瑕疵かし担保責任について、「隠れたる瑕疵かしによる契約の解除又は損害賠償の請求は、契約対象物件である宅地の引渡しの日から1年を経過したときはできない」とする旨の特約を定めていた。

解答・解説を読む

正解: 選択肢2

本問は、宅地建物取引業者自らが売主となる売買契約における8種制限（自ら売主制限）に関する問題です。8種制限は、買主が宅地建物取引業者である場合には適用されない（業者間取引の適用除外）という基本ルールを押さえておきましょう。

正解は 2 です。

各選択肢の解説

選択肢1：違反しない
買主B社は宅地建物取引業者であるため、業者間取引となり、損害賠償額の予定等の制限（宅建業法第38条）は適用されません。したがって、代金3,000万円の2割（600万円）を超える1,000万円を違約金として定めることも有効であり、受け取っても宅建業法の規定に違反しません。
選択肢2：違反する（正解）
買主Cは宅地建物取引業者ではないため、8種制限が適用されます。宅建業法第42条（契約の解除等の制限）によれば、割賦販売契約において賦払金の支払遅延を理由に契約を解除する場合、30日以上の相当の期間を定めて書面で催告しなければなりません。本肢では「20日間」の期間しか定めておらず、この規定に違反します。
選択肢3：違反しない
買主Dは宅地建物取引業者ではないため、8種制限が適用されます。宅建業法第43条（所有権留保等の禁止）によれば、宅建業者は原則として所有権留保を禁止されていますが、買主が支払った代金が代金額の10分の3以下である場合は例外として所有権留保が認められます。本肢の代金は3,000万円であり、その10分の3は900万円です。Dは300万円しか支払っていないため、所有権留保（登記をA社名義のままにしておくこと）は認められ、違反しません。
選択肢4：違反しない
買主E社は宅地建物取引業者であるため、業者間取引となり、瑕疵担保責任（契約不適合責任）についての特約の制限（宅建業法第40条）は適用されません。したがって、引渡しから1年とする特約など、民法の原則より買主に不利な特約であっても有効となり、違反しません。