平成22年度 宅地建物取引主任者資格試験 問40

本問は、宅地建物取引業者が自ら売主となり、宅地建物取引業者でない者を買主とする売買契約における、いわゆる「8種制限」に関する問題です。

正解は 1 です。

各選択肢の解説

• 選択肢1（正しい）
  宅地建物取引業法第40条の規定により、宅地建物取引業者が自ら売主となる売買契約において、契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）の通知期間について買主に不利な特約は無効ですが、「引渡しの日から2年以上」とする特約は認められています。したがって、引渡しの日から3年とする特約は買主に有利（または適法な範囲）であり、有効に定めることができます。

• 選択肢2（誤り）
  宅地建物取引業法第38条の規定により、損害賠償の予定額と違約金を定める場合、それらの合算額が代金額の10分の2（2割）を超えてはならないとされています。本問の場合、代金 $2,000$ 万円の2割は $400$ 万円です。損害賠償の予定額 $300$ 万円と違約金 $300$ 万円の合計は $600$ 万円となり、$400$ 万円を超えてしまうため、このような特約をすることはできません（超える部分は無効となります）。

• 選択肢3（誤り）
  宅地建物取引業法第39条の規定により、手付による解除について、買主に不利な特約は無効となります。売主Aが履行に着手した後であっても、買主Bが手付を放棄して契約解除できるとする特約は、買主Bにとって有利な特約であるため、有効に定めることができます。したがって「特約をすることができない」とする本肢は誤りです。

• 選択肢4（誤り）
  宅地建物取引業法第33条の2の規定により、原則として他人物売買は禁止されています。しかし例外として、売主である業者がその他人物を取得する契約をすでに締結している場合（効力が発生している場合を含む）には、自ら売主として他人物売買の契約を締結することが認められています。この際、当該宅地の引渡しを受けている必要はありません。したがって「引渡しを受けるまでは、Bとの間で売買契約を締結することができない」とする本肢は誤りです。