平成20年度 問9

本問は、宅地建物取引業者（宅建業者）が自ら売主となり、非宅建業者が買主となる場合の自ら売主制限（8種制限）および民法の瑕疵担保責任に関する理解を問う問題です。

正解の根拠

正解は 選択肢1 です。
宅建業法第40条の規定により、宅建業者が自ら売主となる場合、民法の規定より買主に不利な特約は原則として無効となります。唯一の例外として、「目的物の引渡しの日から2年以上」とする特約のみ有効と認められています。
本肢のような「一切の瑕疵担保責任を負わない」という特約は買主に不利であるため無効となります。無効となった場合、宅建業法で独自の期間が設定される（例：引渡しから2年間になる）わけではなく、民法の原則（買主が瑕疵を知った時から1年以内など）がそのまま適用されます。したがって、「引渡しの日から2年間は、瑕疵担保責任を負わなければならない」とする記述は誤りです。

各選択肢の解説

• 選択肢1：誤り（正解）
  前述の通り、買主に不利な特約が無効となった場合は民法の原則が適用されます。「引渡しから2年間」の責任を負うことになるわけではないため、誤りです。

• 選択肢2：正しい
  民法の規定により、売買の目的である不動産に設定されていた抵当権が実行され、買主が所有権を失った場合、買主は契約時にその抵当権の存在を知っていた（悪意であった）としても、契約の解除および損害賠償の請求をすることができます。

• 選択肢3：正しい
  最高裁の判例によれば、買主が瑕疵担保責任を追及する場合の「知った時から1年以内」という期間制限について、必ずしも1年以内に訴訟を提起する必要はありません。裁判外において、売主に対して瑕疵の存在およびそれに基づく請求をする意思を明確に告げていれば足りるとされています。

• 選択肢4：正しい
  民法第572条の規定により、売主は担保責任を免除・軽減する特約をした場合であっても、自ら知っていたのに買主に告げなかった事実（悪意の瑕疵）については、その責任を免れることができません。したがって、引渡しから2年間とする特約があったとしても、売主が知っていて告げなかった瑕疵については、時効により消滅するまで損害賠償を請求することが可能です。