平成30年度問30

この問題は2018年度(H30)に出題されたものです。出題時点の法令・制度に基づく内容のため、現行の内容と一致しない場合があります。

本ページの問題文・選択肢は、原本の体裁を Web 表示用に正規化しています（改行・記号・表組みの調整）。設問の趣旨および正解に影響する変更は加えていません。

宅地建物取引業者A（消費税課税事業者）は、Bが所有する建物について、B及びCから媒介の依頼を受け、Bを貸主、Cを借主とし、1か月分の借賃を10万円（消費税等相当額を含まない。）、CからBに支払われる権利金（権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないものであり、消費税等相当額を含まない。）を150万円とする定期建物賃貸借契約を成立させた。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1. 建物の店舗用である場合、Aは、B及びCの承諾を得たときは、B及びCの双方からそれぞれ10万8,000円の報酬を受けることができる。

2. 建物の居住用である場合、Aが受け取ることができる報酬の額は、CからBに支払われる権利金の額を売買に係る代金の額とみなして算出される16万2,000円が上限となる。

3. 建物の店舗用である場合、Aは、Bからの依頼に基づくことなく広告をした場合でも、その広告が賃貸借契約の成立に寄与したときは、報酬とは別に、その広告料金に相当する額をBに請求することができる。

4. 定期建物賃貸借契約の契約期間が終了した直後にAが依頼を受けてBC間の定期建物賃貸借契約の再契約を成立させた場合、Aが受け取る報酬については、宅地建物取引業法の規定が適用される。

解答・解説を読む

正解: 選択肢4

本問は、宅地建物取引業法における報酬額の制限に関する問題です。
選択肢の金額（10万8,000円など）から、出題当時の消費税率（8%）を前提として計算が行われていることがわかります。以下、消費税率8%として解説します。

正解は選択肢4です。定期建物賃貸借契約の再契約は、契約の更新ではなく新たな賃貸借契約の成立にあたるため、通常の媒介と同様に宅地建物取引業法の規定が適用されます。

各選択肢の解説

1. 誤り
建物の賃貸借の媒介において、宅建業者が受領できる報酬の限度額は、原則として依頼者双方から合計で借賃の1か月分＋消費税（本問では $10万円 \times 1.08 = 10万8,000円$ ）以内です。依頼者の承諾を得ている場合、一方から借賃の1か月分＋消費税を受け取ることは可能ですが、双方からの合計額がこれを超えてはなりません。したがって、双方からそれぞれ10万8,000円（合計21万6,000円）を受け取ることは宅建業法違反となります。
なお、店舗用の建物（居住用建物以外）で権利金の授受がある場合、権利金を売買代金とみなして報酬額を算定できます（ $150万円 \times 5\% \times 1.08 = 8万1,000円$ ）。しかし、借賃をベースとした限度額（10万8,000円）の方が高いため、いずれにしても双方から10万8,000円ずつ受け取ることはできません。
2. 誤り

居住用建物の賃貸借においては、権利金の授受があったとしても、その権利金を売買代金とみなして報酬額を算定することはできません。したがって、報酬の限度額は借賃の1か月分＋消費税（10万8,000円）が上限となります。「16万2,000円が上限となる」としている本肢は誤りです。

3. 誤り
宅建業者が通常の報酬とは別に広告料金を請求できるのは、依頼者の依頼に基づき特別に実施した広告の料金に限られます。依頼者の依頼に基づくことなく行った広告の料金は、たとえ契約成立に寄与したとしても、別途請求することはできません。
4. 正しい
定期建物賃貸借契約において、契約期間終了直後に新たに結ぶ再契約は、従前の契約の更新ではなく、新たな賃貸借契約の締結にあたります。したがって、この再契約を媒介して報酬を受け取る場合にも、通常の賃貸借契約の媒介と同様に宅地建物取引業法の規定（報酬額の制限等）が適用されます。