令和元年度 宅地建物取引士資格試験 問32

宅地建物取引業法における報酬額の制限に関する問題です。
各取引形態（売買・貸借、媒介・代理）における報酬の上限額の計算方法や、空家等売買の特例の適用要件を正確に理解しておく必要があります。

本問の正解は 4 です。

正解の根拠（選択肢4）

代金200万円（税抜）の宅地の売買の媒介における通常の報酬額の上限は以下の通り計算します。

• $2,000,000 \times 0.05 = 100,000$ 円（税抜）
• 消費税等（8%）を加算： $100,000 \times 1.08 = 108,000$ 円

いわゆる「低廉な空家等の売買等の特例」により報酬を増額できるのは、通常の媒介と比較して現地調査等の費用を多く要する場合であって、あらかじめ依頼者（売主）に対して説明し、合意を得ているときに限られます。
本肢のように「現地調査等の費用を多く要しない」場合には特例は適用されず、通常の報酬上限額である108,000円しか受領できません。したがって、194,400円を受領できるとする本肢は誤りです。

各選択肢の解説

• 選択肢1（正しい）
  代金200万円（税抜）の宅地の売買の代理における報酬限度額の計算です。
  「低廉な空家等の特例」が適用される場合、売主から受領できる代理報酬の限度額は以下の合計となります。

  1. 空家特例を適用した媒介報酬の上限（税抜）：通常の媒介報酬10万円 ＋ 現地調査等費用8万円 ＝ $180,000$ 円
  2. 買主から受領できる通常の媒介報酬の上限（税抜）： $100,000$ 円
     代理の場合、一方の依頼者から受領できる報酬額は「当該売買の媒介の場合に受領できる報酬の合計額」以内とされています。
     したがって、 $180,000 + 100,000 = 280,000$ 円（税抜）が上限となります。
     これに消費税（8%）を加算すると、 $280,000 \times 1.08 = 302,400$ 円となり、記述は正しいです。

• 選択肢2（正しい）
  居住用以外の建物（事務所など）の貸借の媒介における報酬限度額の計算です。
  借賃は税込108万円であるため、税抜きの借賃は $1,080,000 \div 1.08 = 1,000,000$ 円となります。
  居住用以外の賃貸借の場合、宅建業者が依頼者の双方から受領できる報酬の合計額は、借賃の1か月分（税抜）＋消費税 が上限となります。
  したがって、 $1,000,000 \times 1.08 = 1,080,000$ 円が受領できる報酬の合計上限額となり、記述は正しいです。

• 選択肢3（正しい）
  宅建業者が受領できる報酬は、国土交通大臣の定める限度額の範囲内に限られ、それ以外に受領できるのは「依頼者の依頼によって行う広告の料金」や「依頼者の特別な依頼によって生じる特別の費用（遠隔地への出張旅費など）」のみです。
  建物状況調査を実施する者のあっせんに係る料金は、これらの特例には該当しないため、法定の報酬とは別に受領することはできません。したがって、記述は正しいです。