平成30年度問29

この問題は2018年度(H30)に出題されたものです。出題時点の法令・制度に基づく内容のため、現行の内容と一致しない場合があります。

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Ａは、Ｂとの間で、Ａが所有する建物を代金2,000万円で売却する売買契約（以下この問において「本件契約」という。）を締結した。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定に違反しないものはどれか。

1. Ａ及びＢがともに宅地建物取引業者である場合において、Ａは、本件契約の成立後、法第37条の規定により交付すべき書面を作成し、記名押印は宅地建物取引士ではない者が行い、これをＢに交付した。

2. Ａ及びＢがともに宅地建物取引業者である場合において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除があったときの損害賠償の額を600万円とする特約を定めた。

3. Ａは宅地建物取引業者であるが、Ｂは宅地建物取引業者ではない場合において、Ａは、本件契約の締結に際して、500万円の手付を受領した。

4. Ａは宅地建物取引業者であるが、Ｂは宅地建物取引業者ではない場合において、本件契約の目的物である建物の瑕疵かしを担保すべき責任に関し、契約の解除又は損害賠償の請求は目的物の引渡しの日から1年以内にしなければならないものとする旨の特約を定めた。

解答・解説を読む

正解: 選択肢2

本問は、宅地建物取引業法における「自ら売主となる場合の制限（8種制限）」および取引における基本原則に関する理解を問う問題です。8種制限は、宅地建物取引業者が売主であり、かつ買主が宅建業者ではない（非業者）場合にのみ適用され、業者間取引には適用されない（法第78条第2項）という点が解答の鍵となります。

各選択肢の解説

選択肢1：違反する法第37条に基づく書面（契約書）の交付義務および宅地建物取引士による記名の義務は、業者間取引であっても適用されます。したがって、宅地建物取引士ではない者が記名を行うことは宅建業法第37条に違反します。
選択肢2：違反しない（正解）損害賠償額の予定等の制限（法第38条）では、代金額の10分の2（20％）を超える特約をしてはならないと規定されています。しかし、本肢はA・Bともに宅建業者である業者間取引であるため、この8種制限は適用されません。よって、代金2,000万円の30％にあたる600万円の特約を定めても違反とはなりません。
選択肢3：違反する手付額の制限（法第39条）では、自ら売主となる業者は、買主が非業者の場合、代金額の10分の2（20％）を超える手付を受領することができません。代金2,000万円の20％は400万円であり、500万円の手付を受領することは法に違反します。
選択肢4：違反する瑕疵担保責任（契約不適合責任）の特約の制限（法第40条）では、原則として民法の規定より買主に不利な特約は無効とされます。例外として「目的物の引渡しの日から2年以上」とする特約のみ有効と認められます。本肢の「引渡しの日から1年以内」とする特約は買主に不利であるため無効となり、法に違反します。