令和3年度宅地建物取引士資格試験（12月実施）問10

この問題は2021(R3)12月に出題されたものです。出題時点の法令・制度に基づく内容のため、現行の内容と一致しない場合があります。

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Aは、Bからの借入金の担保として、A所有の甲建物に第一順位の抵当権（以下この問において「本件抵当権」という。）を設定し、その登記を行った。AC間にCを賃借人とする甲建物の一時使用目的ではない賃貸借契約がある場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。

1. 本件抵当権設定登記後にAC間の賃貸借契約が締結され、AのBに対する借入金の返済が債務不履行となった場合、Bは抵当権に基づき、AがCに対して有している賃料債権を差し押さえることができる。

2. Cが本件抵当権設定登記より前に賃貸借契約に基づき甲建物の引渡しを受けていたとしても、AC間の賃貸借契約の期間を定めていない場合には、Cの賃借権は甲建物の競売による買受人に対抗することができない。

3. 本件抵当権設定登記後にAC間で賃貸借契約を締結し、その後抵当権に基づく競売手続による買受けがなされた場合、買受けから賃貸借契約の期間満了までの期間が1年であったときは、Cは甲建物の競売における買受人に対し、期間満了までは甲建物を引き渡す必要はない。

4. Cが本件抵当権設定登記より前に賃貸借契約に基づき甲建物の引渡しを受けていたとしても、Cは、甲建物の競売による買受人に対し、買受人の買受けの時から1年を経過した時点で甲建物を買受人に引き渡さなければならない。

解答・解説を読む

正解: 選択肢1

本問は、抵当権と賃貸借の優劣関係、および抵当権に基づく物上代位に関する問題です。
抵当権設定登記と賃借権の対抗要件（建物の引渡しなど）の先後によって、賃借権が競売の買受人に対抗できるかが決まります。

選択肢1が正解です。抵当権は、その目的物の売却、賃貸、滅失又は損傷によって債務者が受けるべき金銭その他の物に対しても行使することができます（物上代位）。抵当権設定者が債務不履行に陥った後であれば、抵当権者は、目的物の賃料債権に対して物上代位権を行使し、これを差し押さえることが可能です。

選択肢1（正しい）
- 抵当権に基づく物上代位権の行使に関する記述です。債務不履行が生じた後は、抵当権者は抵当不動産の賃料債権を差し押さえることができます。
選択肢2（誤り）
- 借地借家法上、建物の賃貸借は、その引渡しがあったときは、その後に物権を取得した者に対してもその効力を生じます。本件では、抵当権設定登記前に引渡しを受けているため、賃借人は競売による買受人に対して賃借権を対抗することができます。賃貸借契約における期間の定めの有無は、この対抗力に関係ありません。
選択肢3（誤り）
- 抵当権設定登記後に締結された賃貸借契約は、競売による買受人に対抗できません。ただし、この場合でも競売における買受けの時から6ヶ月間は建物の引渡しが猶予されます（建物の明渡猶予制度）。「期間満了まで」引き渡す必要がないとする点は誤りです。
選択肢4（誤り）
- 選択肢2と同様に、賃借人Cは抵当権設定登記前に引渡しを受けて対抗要件を備えているため、買受人に対して賃借権を対抗できます。したがって、そもそも買受人に対して建物を引き渡す義務が生じません。