平成4年度 宅地建物取引主任者資格試験 問5
権利関係売買
この問題は1992年度(H4)に出題されたものです。出題時点の法令・制度に基づく内容のため、現行の内容と一致しない場合があります。
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Aは,B所有の土地建物をBから買い受け,その際「Bは瑕疵担保責任を負わない」旨の特約を結んだが,その土地建物に隠れた瑕疵が存在して,契約をした目的を達成することができなくなった。なお,Bは,その瑕疵の存在を知っていた。この場合,民法の規定によれば,次の記述のうち正しいものはどれか。
解答・解説を読む
正解: 選択肢2
正解の根拠
本問は、瑕疵担保責任（現・契約不適合責任）の免責特約の効力と、責任を追及できる期間に関する問題です。
担保責任を負わない旨の特約の制限
民法では、売主が瑕疵担保責任を負わない旨の特約を結んだ場合であっても、売主が知りながら買主に告げなかった事実については、その責任を免れることができないと規定されています。本件において、売主Bは土地建物にある隠れた瑕疵の存在を知っていたため、免責特約の効力は否定され、責任を負うことになります。契約解除の期間制限
隠れた瑕疵が存在し、それにより契約をした目的を達成することができない場合、買主は契約の解除をすることができます。この解除権は、買主が瑕疵の存在を知った時から1年以内に行使しなければなりません。
各選択肢の解説
選択肢1（誤り）
売主Bは瑕疵の存在を知っていたため、免責特約があったとしても責任を免れません。したがって、買主Aは契約の解除をすることが可能です。選択肢2（正しい）
免責特約は適用されず、買主Aは瑕疵の存在を知った時から1年間、売主Bに対して契約の解除をすることができます。選択肢3（誤り）
解除権を行使できる期間は、瑕疵の存在を知った時から「1年間」です。「2年間」としている点で誤りです。選択肢4（誤り）
解除権を行使できる期間の起算点は「土地建物の引渡しを受けたとき」ではなく、「瑕疵の存在を知ったとき」です。また、期間も「2年間」ではなく「1年間」であるため誤りです。