平成5年度宅地建物取引主任者資格試験問43

この問題は1993年度(H5)に出題されたものです。出題時点の法令・制度に基づく内容のため、現行の内容と一致しない場合があります。

本ページの問題文・選択肢は、原本の体裁を Web 表示用に正規化しています（改行・記号・表組みの調整）。設問の趣旨および正解に影響する変更は加えていません。

宅地建物取引業者Aは, 自ら売主となって, 建築工事完了前の建物を, 宅地建物取引業者でない買主Bに代金6,000万円で譲渡する契約を締結し, 手付金として500万円を受け取った。この場合, 次の記述のうち, 宅地建物取引業法の規定に違反するものはどれか。

1. 契約締結の際, ABの合意で, 「当事者の一方が契約の履行に着手するまでは, Bは手付を放棄して, また, Aは手付の3倍の額を償還して, 契約を解除することができる」との特約を結んだ。

2. 契約締結の際, ABの合意で, 「当事者の一方が契約の履行に着手した後契約を解除するには, 1,200万円の違約金を支払わなければならない」との特約を結んだ。

3. 契約締結の1週間後に中間金1,000万円を支払うこととされていたので, Aは, 手付金500万円について, 中間金受領の際に, まとめて手付金等の保全措置を講じた。

4. Aは, 手付金等の保全措置について, C信用金庫と保証委託契約を締結し, その連帯保証書をBに交付した。

解答・解説を読む

正解: 選択肢3

本問は、宅地建物取引業者が自ら売主となり、宅地建物取引業者でない者が買主となる場合の 8種制限 に関する問題です。
物件は建築工事完了前（未完成物件）であり、代金6,000万円に対して各規定への適合を判断します。

正解の根拠は選択肢3にあります。未完成物件の場合の手付金等の保全措置は、代金の 5%（300万円）を超える金額を受領する際に必要となり、その措置は 手付金等を受領する前 に講じなければならないためです。

各選択肢の解説

1. 違反しない
宅建業法上、宅建業者が自ら売主となる場合の手付は 解約手付 とみなされます。原則として売主は手付の「倍額を償還」して解除できますが、買主に不利な特約は無効となる一方で、買主に有利な特約（本肢のような「3倍の額を償還する」特約）は有効です。したがって違反しません。
2. 違反しない
宅建業法では、債務不履行を理由とする 損害賠償の予定額と違約金の額の合算額 は、代金額の 10分の2（2割） を超えてはならないと定められています。代金6,000万円の2割は1,200万円であるため、ちょうど1,200万円とする特約は制限の範囲内であり、違反しません。
3. 違反する（正解）
未完成物件の場合、手付金等の額が代金の 5％（本問では300万円）以下 かつ1,000万円以下であれば保全措置は不要ですが、本問の手付金は500万円であり5％を超過しているため、保全措置が必要です。さらに、保全措置は 手付金等を受領する前 に講じなければなりません。「中間金受領の際にまとめて講じた」とする本肢は宅建業法に違反します。
4. 違反しない
未完成物件における手付金等の保全措置の方法として、銀行等（信用金庫を含む）との 保証委託契約 を締結し、買主に連帯保証書を交付する方法が認められています。したがって違反しません。