平成4年度宅地建物取引主任者資格試験問41

この問題は1992年度(H4)に出題されたものです。出題時点の法令・制度に基づく内容のため、現行の内容と一致しない場合があります。

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宅地建物取引業者Aが自ら売主となって宅地建物取引業者でないBとマンション(工事完了済) の売買契約(価格4,500万円) を締結した場合に関する次の記述のうち, 宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。

1. Aは, Bから手付金400万円及び中間金2,000万円を受領し, 中間金については, 銀行と保証委託契約を締結して, その契約を証する書面をBに交付したが, 手付金については, 何らの保全措置を講じていない。

2. Aは, Bから手付金600万円を受領するに当たって, 半額については銀行と保証委託契約を締結し, また, 残りの半額については友人を連帯保証人として, それぞれの契約を証する書面をBに交付した。

3. Aは, Bから手付金900万円を受領するに当たって, 銀行と保証委託契約を締結し, その契約を証する書面をBに交付したが, その後Bへの所有権移転登記を行ったので, 当該保証委託契約を解約した。

4. Aは, Bから手付金1,000万円を受領するに当たって, 銀行と保証委託契約を締結し, その契約を証する書面をBに交付したが, その後当該マンションを6,000万円で買いたいというCが現れたので, 2,000万円をBに支払って, Bとの売買契約を解除した。

解答・解説を読む

正解: 選択肢3

本問は、宅建業者が自ら売主となり、非宅建業者が買主となる場合に適用される「8種制限」のうち、手付金等の保全措置（宅建業法第41条の2）および手付金の額の制限（同法第39条）に関する問題です。

手付金等の保全措置の要件（工事完了済物件の場合）

工事完了済（完成物件）の場合、買主から受領する手付金等の額が以下のいずれかに該当する場合、売主である宅建業者は事前に保全措置を講じる必要があります。

代金の 10% を超える額（本問では $4,500 \text{万円} \times 10\% = 450 \text{万円}$ ）
1,000万円 を超える額

また、手付金の額自体にも制限があり、代金の 20% （本問では $4,500 \text{万円} \times 20\% = 900 \text{万円}$ ）を超える手付金を受領してはなりません。

各選択肢の解説

選択肢1：違反する
手付金400万円を受領する時点では、代金の10%（450万円）以下であるため保全措置は不要です。しかし、その後中間金2,000万円を受領する際には、受領済みの手付金と合わせて2,400万円となり、基準額の450万円を超えます。この場合、中間金を受領する前に、すでに受領している手付金も含めた全額（2,400万円）について保全措置を講じなければなりません。手付金について保全措置を講じていないため、宅建業法に違反します。
選択肢2：違反する
手付金600万円は代金の10%（450万円）を超えるため、保全措置が必要です。完成物件における保全措置の方法は、銀行等による保証委託契約、保険事業者による保証保険契約、指定保管機関による保管のいずれかに限られます。個人の連帯保証人を立てる方法は認められていないため、違反します。
選択肢3：違反しない（正解）
受領する手付金900万円は代金の20%以内であるため、額の制限には違反しません。また、代金の10%（450万円）を超えるため保全措置が必要ですが、銀行との保証委託契約を締結しているため適法です。さらに、買主への所有権移転登記を行った後は、もはや保全措置を維持する必要がなくなるため、保証委託契約を解約しても違反しません。
選択肢4：違反する
宅建業者が自ら売主となる場合、代金の 20% を超える手付金を受領することは禁止されています。本問の代金は4,500万円であるため、手付金の上限は900万円（ $4,500 \text{万円} \times 20\% = 900 \text{万円}$ ）です。1,000万円の手付金を受領すること自体が宅建業法に違反します。