平成4年度宅地建物取引主任者資格試験問44

この問題は1992年度(H4)に出題されたものです。出題時点の法令・制度に基づく内容のため、現行の内容と一致しない場合があります。

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宅地建物取引業者Aが自ら売主としてマンション(価格1億7,000万円)の売買契約を宅地建物取引業者でない買主Bと締結した場合の特約に関する次の記述のうち, 宅地建物取引業法の規定に違反しないものは, どれか。

1. 手付は, 1,500万円としたが, Bが一括しては払えないというので, 500万円ずつ3回に分割して支払うこととした。

2. 手付は, 契約の成立を証するものとして30万円とし, Bの契約の解除については, この他に1,000万円を支払わなければ, することができないこととした。

3. 手付は, 解約手付として3,000万円とし, Aが契約の履行を完了するまでは, Bは, 手付を放棄して契約の解除をすることができることとした。

4. AB双方の債務不履行による契約解除に関し, 違約金については2,500万円とし, 別に損害賠償額の予定として1,000万円とすることとした。

解答・解説を読む

正解: 選択肢3

宅地建物取引業者Aが自ら売主、宅地建物取引業者でないBが買主となるため、宅地建物取引業法の自ら売主制限（8種制限）が適用されます。
物件価格1億7,000万円の2割は3,400万円となります。これを基準に各選択肢を判断します。

1. 違反する
手付の分割払いは、手付の貸付けその他信用の供与にあたり、宅建業法で禁止されています（第47条第3号）。契約締結を誘引する目的での信用の供与は許されません。
2. 違反する
宅建業者が自ら売主となる場合、受領した手付はすべて解約手付とみなされます。買主は手付を放棄するだけで契約を解除できます（第39条第2項）。それ以外に1,000万円を支払わなければ解除できないとする特約は、買主に不利な特約として無効となり、業法違反となります。
3. 違反しない（正解）
手付の額は代金の2割以内でなければならず、本肢の3,000万円は2割（3,400万円）以内のため適法です。また、買主が手付放棄で解除できる期間を「売主Aが契約の履行を完了するまで」と延長することは、買主に有利な特約であるため有効です。したがって、業法に違反しません。
4. 違反する
損害賠償額の予定と違約金の合算額は、代金の2割以内でなければなりません（第38条第1項）。本肢では違約金（2,500万円）と損害賠償額の予定（1,000万円）の合計が3,500万円となり、2割（3,400万円）を超えるため違反します。