平成4年度宅地建物取引主任者資格試験問45

この問題は1992年度(H4)に出題されたものです。出題時点の法令・制度に基づく内容のため、現行の内容と一致しない場合があります。

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宅地建物取引業者Aが自ら売主として買主Bと事務所等以外の場所で売買契約を締結した場合における,宅地建物取引業法第37条の2の規定による売買契約の解除に関する次の記述のうち, 誤っているものはどれか。

1. Aが宅地建物取引業者でないBとマンションの売買契約を喫茶店で締結した場合, Bは, ｢事務所等以外の場所で契約をしても, 解除できない｣旨の特約をすることを承諾していても当該契約を解除することができる。

2. Aが宅地建物取引業者でないBとマンションの売買契約を知人宅で締結した場合, 翌日Bが解約通知を契約書記載のAの住所に配達証明付内容証明郵便で発送すれば, 転居先不明で戻ってきても, 当該契約は, 解除されたことになる。

3. Aが宅地建物取引業者でないBと別荘地の売買契約をテント張りの現地案内所で締結した場合, Aが土地の引渡しと移転登記を完了すれば, Bは, 代金の一部が未済でも, 当該契約を解除することができない。

4. Aが宅地建物取引業者Bを現地に案内したところ, Bが即座に購入を決め, 近くの料理屋で土地の売買契約を締結した場合, 翌日Bの意思が変わっても, Bは, 当該契約を解除することができない。

解答・解説を読む

正解: 選択肢3

正解は 選択肢3 です。

本問は宅地建物取引業法第37条の2に規定されるクーリング・オフ（事務所等以外の場所においてした買受けの申込みの撤回等）に関する問題です。

クーリング・オフによる契約解除ができなくなる要件は、以下の両方を満たしたときです。

選択肢3では、土地の引渡しと移転登記は完了していますが、「代金の一部が未済」であるため、買主Bは依然として契約を解除することができます。したがって、「当該契約を解除することができない」とする本記述は誤りとなります。

選択肢1（正しい）
宅地建物取引業法のクーリング・オフに関する規定に反する特約で、買主に不利なものは無効となります（強行規定）。したがって、「解除できない」旨の特約に買主が承諾していたとしても、その特約は無効であり、買主Bは契約を解除することができます。
選択肢2（正しい）
クーリング・オフによる契約解除の効力は、買主が解除の意思表示を記載した書面を発した時に生じます（発信主義）。解約通知を配達証明付内容証明郵便で発送した時点で効力が発生しているため、転居先不明で郵便物が戻ってきたとしても、契約は解除されたことになります。
選択肢4（正しい）
宅地建物取引業者相互間の取引（業者間取引）においては、宅地建物取引業法に規定される自ら売主となる場合の８種制限（クーリング・オフを含みます）は適用されません。したがって、買主が宅建業者である場合、クーリング・オフによる解除を行うことはできません。