平成8年度 宅地建物取引主任者資格試験 問49
この問題は1996年度(H8)に出題されたものです。出題時点の法令・制度に基づく内容のため、現行の内容と一致しない場合があります。
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宅地建物取引業者Aが, 宅地建物取引業者でないBからBの自宅近くの喫茶店で宅地の買受けの申込みを受け, 自ら売主としてBと宅地の売買契約(手付あり)を締結した場合に関する次の記述のうち宅地建物取引業法及び民法の規定によれば, 誤っているものはどれか。
解答・解説を読む
正解: 選択肢2
本問は、宅地建物取引業法におけるクーリング・オフ制度および手付解除、さらに民法の債務不履行解除についての複合的な知識を問う問題です。
正解の根拠
正解は 選択肢2 です。
宅建業法第37条の2に規定されるクーリング・オフによる解除と、民法上の債務不履行に基づく解除は、全く別個の制度です。クーリング・オフ期間が経過し、クーリング・オフによる無条件解除ができなくなった場合であっても、売主（A）に債務不履行があれば、買主（B）は民法の規定に基づいて契約を解除することができます。したがって、「契約を解除することはできない」とする本肢は誤りです。
各選択肢の解説
- 選択肢1：正しい
喫茶店での買受けの申込みは、原則としてクーリング・オフの対象となります。しかし、買主が宅地の引渡しを受け、かつ、代金の全部を支払った場合、売主がクーリング・オフについて告げていなかったとしても、買主はもはやクーリング・オフによる解除をすることはできません。 - 選択肢2：誤り（正解）
上記の通り、クーリング・オフによる解除権が消滅した後であっても、売主に債務不履行があれば、買主は民法に基づく債務不履行解除を行うことが可能です。 - 選択肢3：正しい
民法上、解約手付の授受がある場合、特約がなくても、相手方が履行に着手するまでは、買主は手付を放棄して契約を解除することができます（宅建業法第39条第2項においても同様です）。 - 選択肢4：正しい
宅建業法上、手付解除について買主に不利な特約は無効とされますが、買主に有利な特約（例えば、売主が履行に着手した後でも引渡しまでなら手付解除できる等）は有効です。したがって、本肢の特約は有効であり、買主Bは手付放棄により契約を解除できます。