平成11年度 宅地建物取引主任者資格試験 問4

正解は 1 です。

本問は抵当権と賃借権の関係、および抵当権に基づく物上代位に関する理解を問う問題です。平成15年の民法改正による短期賃貸借保護制度の廃止が重要なポイントとなります。

正解の根拠

抵当権者は、抵当不動産の賃貸によって債務者（設定者）が受けるべき賃料に対しても抵当権を行使することができます（物上代位権、民法372条・304条）。この物上代位権を行使するためには、賃料が払い渡される前に賃料債権を差し押さえる必要がありますが、抵当不動産自体の差押えを行っている必要はありません。

各選択肢の解説

• 選択肢1（正しい）: 前述の通り、抵当権者は不動産に対する抵当権に基づく差押えの前であっても、物上代位の規定に基づき、当該賃料債権を差し押さえることができます。
• 選択肢2（誤り）: かつて存在した短期賃貸借保護制度（3年以内の建物賃貸借を保護する制度）は廃止されました。現在では、抵当権登記後に設定された賃貸借は、期間の長短にかかわらず抵当権者（および競売による買受人）に対抗できません。「3年で契約が終了する」等の規定はなく、競売時には買受人に対して原則として建物を明け渡す必要があります（ただし、6ヶ月の明渡猶予制度があります）。
• 選択肢3（誤り）: 選択肢2と同様、短期賃貸借保護制度は廃止されているため、最初の3年間であっても賃借権を抵当権者に対抗することはできません。
• 選択肢4（誤り）: 抵当権設定後の賃貸借によって建物の担保価値が下落し、抵当権の実行（優先弁済の確保）が阻害される場合、抵当権への侵害となり得ます。一定の要件を満たせば、抵当権者は妨害排除請求権を行使して、賃貸借契約の解除や建物の明渡しを求めることができます。「3年間は賃借権を認めるほかはない」とする本記述は誤りです。