平成16年度 宅地建物取引主任者資格試験 問42

正解の根拠

宅地建物取引業法第37条の2に基づくクーリング・オフにおいて、買主が契約を解除できる期間は「解除できる旨及びその方法を書面で告げられた日から起算して8日間」と規定されています。売主が口頭でのみ説明した場合は、起算期間が進行しません。したがって、買主が宅地の引渡しを受け、かつ、その代金の全額を支払うというクーリング・オフの行使期限の要件を満たさない限り、何日経過していても契約の解除が可能です。

各選択肢の解説

• 選択肢1（誤り）
  宅地建物取引業法の規定より買主に不利な特約は無効とされます。解除期間を8日間から10日間に延長する特約は買主に有利なため有効ですが、7日間に短縮する特約は買主に不利なため無効となります。そのため、「これらの特約は有効である」とする記述は誤りです。

• 選択肢2（正しい）
  クーリング・オフの起算日は「書面で告げられた日」からカウントされます。口頭でのみ説明を行った場合、8日間のカウントが開始されないため、買主が宅地の引渡しを受けていない（かつ代金全額の支払いをしていない）限り、何日経過していても契約の解除が可能です。

• 選択肢3（誤り）
  クーリング・オフによる売買契約の解除は書面により行う必要がありますが、「国土交通大臣が定める書式の書面」を使用しなければならないという規定はありません。任意の書面による意思表示で有効です。

• 選択肢4（誤り）
  売主である宅地建物取引業者から売却の媒介依頼を受けた他の宅地建物取引業者の事務所は、クーリング・オフの適用が除外される事務所等に該当します。したがって、媒介業者Cの事務所で申込みを行った買主Bは、クーリング・オフによる売買契約の解除を行うことはできません。