平成18年度宅地建物取引主任者資格試験問39

この問題は2006年度(H18)に出題されたものです。出題時点の法令・制度に基づく内容のため、現行の内容と一致しない場合があります。

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宅地建物取引業者Aが自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間で土地付建物の売買契約を締結した場合、次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、誤っているものはどれか。

1. Bは、Aが設置したテント張りの案内所で買受けの申込みをし、翌日Aの事務所で契約を締結した場合には、それ以降は一切法第37条の2による当該契約の解除を行うことはできない。

2. 当該契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の10分の2を超える定めをしてはならない。

3. 当該契約に「当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、Aは受領した手付を返還して、契約を解除することができる」旨の特約を定めた場合、その特約は無効である。

4. Aは、当該建物が未完成であった場合でも、Bへの所有権移転の登記をすれば、Bから受け取った手付金等について、その金額を問わず法第41条に定める手付金等の保全措置を講じる必要はない。

解答・解説を読む

正解: 選択肢1

本問は、宅地建物取引業者Aが自ら売主となり、宅地建物取引業者でないBが買主となるいわゆる8種制限（自ら売主制限）に関する問題です。誤っている記述は選択肢1です。

選択肢2（正しい） 宅建業者が自ら売主となる場合、損害賠償額の予定や違約金を定める場合、これらを合算した額が代金の20%（10分の2）を超える定めをしてはなりません（法第38条）。これに反する特約は、20%を超える部分について無効となります。
選択肢3（正しい） 宅建業者が自ら売主となる場合、手付は性質を問わず解約手付となります。買主は手付を放棄し、売主は手付の倍額を現実に提供（償還）することで契約を解除できます。「受領した手付を返還して（等額を返すだけで）」売主から解除できるとする特約は、買主に不利な特約であるため無効となります（法第39条）。
選択肢4（正しい） 宅建業者が自ら売主となる場合、原則として手付金等の保全措置を講じなければなりませんが、例外として買主への所有権移転の登記がされた場合には、保全措置を講じる必要がなくなります（法第41条第1項ただし書）。未完成物件であっても同様です。