平成19年度宅地建物取引主任者資格試験問29

この問題は2007年度(H19)に出題されたものです。出題時点の法令・制度に基づく内容のため、現行の内容と一致しない場合があります。

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不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、誤っているものはどれか。

1. 不動産の価格を求める鑑定評価の基本的な手法は、原価法、取引事例比較法及び収益還元法に大別され、原価法による試算価格を積算価格、取引事例比較法による試算価格を比準価格、収益還元法による試算価格を収益価格という。

2. 取引事例比較法の適用に当たって必要な取引事例は、取引事例比較法に即応し、適切にして合理的な計画に基づき、豊富に秩序正しく収集し、選択すべきであり、投機的取引であると認められる事例等適正さを欠くものであってはならない。

3. 再調達原価とは、対象不動産を価格時点において再調達することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額をいう。

4. 収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法であり、このうち、一期間の純収益を還元利回りによって還元する方法をDCF (Discounted Cash Flow) 法という。

解答・解説を読む

正解: 選択肢4

本問は、不動産鑑定評価基準における各鑑定評価の手法に関する基本的な知識を問う問題です。
正解は 4 です。

選択肢1（正しい）
不動産の価格を求める鑑定評価の基本的な手法には、原価法、取引事例比較法、および 収益還元法 があります。それぞれによる試算価格は、積算価格（原価法）、比準価格（取引事例比較法）、収益価格（収益還元法）と呼ばれ、記述の通りです。
選択肢2（正しい）
取引事例比較法の適用において、取引事例は適切かつ合理的な計画に基づき豊富に収集・選択する必要があります。また、投機的取引など適正さを欠く事例は除外しなければならず、記述の通りです。
選択肢3（正しい）
再調達原価とは、対象不動産を価格時点において再調達することを想定した場合に必要とされる適正な原価の総額を指します。記述の通りです。
選択肢4（誤っている）
収益還元法の中で、「一期間の純収益を還元利回りによって還元する方法」は 直接還元法 と呼ばれます。一方、DCF法 (Discounted Cash Flow 法) は、連続する複数の期間に発生する純収益および将来の売却価格（復帰価格）を、その発生時期に応じて現在価値に割り引いて合計する方法です。したがって、本肢の記述は誤りです。