平成20年度 問40

この問題は、宅地建物取引業者Aが自ら売主となり、宅地建物取引業者でないBが買主となる場合の、いわゆる8種制限（自ら売主制限）に関する問題です。宅地建物取引業法（以下、業法）の規定が適用されます。

正解は 1 です。

業法第39条第2項では、売主が手付解除をする場合、「その倍額を償還して」契約の解除ができると定めています。これより買主に不利な特約は無効となります（同条第3項）。しかし、選択肢1のように「手付の3倍に当たる額を償還しなければならない」とする特約は、売主からの解除要件を厳しくするものであり、買主にとって有利な特約であるため有効に定めることができます。

各選択肢の解説

• 選択肢1（正解）
  前述の通り、売主Aが手付解除をするために「手付の3倍を償還する」という特約は、買主Bにとって有利な特約であるため、有効です。

• 選択肢2（誤り）
  業法第38条により、損害賠償額の予定と違約金の額を合算した額は、売買代金の10分の2（20%）を超えてはならないと定められています。10分の3とする特約を定めた場合、10分の2を超える部分は無効となります。したがって、このような特約を適法に定めることはできません。

• 選択肢3（誤り）
  業法第37条の2第3項に基づき、クーリング・オフによる契約解除が行われた場合、売主は買主に対して、それに伴う損害賠償や違約金の支払いを請求することができません。これは、売主Aがすでに契約の履行に着手していたとしても同様です。

• 選択肢4（誤り）
  業法第40条により、契約不適合責任（瑕疵担保責任）については、民法の規定（不適合を知った時から1年以内の通知）よりも買主に不利な特約は原則として無効です。ただし例外として、「通知期間を引渡しの日から2年以上とする特約」は有効とされます。しかし本肢の「引渡しの日から2年で、かつ、発見した時から30日以内」とする特約は、期間を短縮しており買主に不利となるため、無効となります。