宅建 平成20年度 問41

宅建業法自ら売主の8種制限手付金等の保全措置・手付額等の制限

宅地建物取引業者Aが自ら売主として、買主Bとの間で締結した売買契約に関して行う次に記述する行為のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定に違反するものはどれか。

解答・解説

正解: 2. Aは、宅地建物取引業者でないBとの間で建築工事が完了した建物を5,000万円で販売する契約を締結し、法第41条の2に規定する手付金等の保全措置を講じずに、当該建物の引渡し前に700万円を手付金として受領した。

本問は、宅地建物取引業法における自ら売主制限（8種制限）のうち、手付金等の保全措置（法第41条、第41条の2）および手付金の額の制限（法第39条）に関する理解を問う問題です。

正解は選択肢2です。

手付金等の保全措置の基本ルール

宅建業者が自ら売主となり、宅建業者でない買主と売買契約を締結する場合、原則として手付金等の保全措置を講じた後でなければ、手付金等を受領することができません。ただし、以下の場合は保全措置が不要となります。

  • 未完成物件：受領する手付金等の額が代金の5％以下、かつ1,000万円以下の場合
  • 完成物件：受領する手付金等の額が代金の10％以下、かつ1,000万円以下の場合
    また、買主が宅建業者である場合（業者間取引）は、自ら売主制限の規定は適用されません。

各選択肢の解説

  • 1. 違反しない
    買主Bは宅建業者ではなく、物件は建築工事完了前（未完成物件）です。未完成物件における保全措置不要の基準は、「代金の5％以下かつ1,000万円以下」です。売買代金5,000万円の5％は250万円であり、受領する手付金200万円はこの範囲内に収まるため、保全措置を講じずに受領しても宅建業法に違反しません。

  • 2. 違反する（正解）
    買主Bは宅建業者ではなく、物件は建築工事完了後（完成物件）です。完成物件における保全措置不要の基準は、「代金の10％以下かつ1,000万円以下」です。売買代金5,000万円の10％は500万円ですが、Aはこれを上回る700万円を手付金として受領しようとしています。したがって、保全措置を講じずに受領する行為は宅建業法に違反します。

  • 3. 違反しない
    買主Bは宅建業者ではなく、物件は建築工事完了前（未完成物件）です。売買代金1億円の5％は500万円であるため、1,500万円を受領するには保全措置が必要ですが、Aは保全措置を講じた上で受領しているため適法です。また、手付金の額の制限（代金の20％以内）についても、1億円の20％は2,000万円であり、1,500万円の受領は制限の範囲内となるため違反しません。

  • 4. 違反しない
    買主Bは宅建業者です。宅建業者間の取引においては、手付金等の保全措置や手付金の額の制限といった自ら売主制限の規定は適用されません。したがって、保全措置を講じずに2,500万円を受領しても宅建業法に違反しません。

Spineチーム