宅建 手付金等の保全措置・手付額等の制限 — 頻出論点と過去問

頻出論点

1. この分野は何か

不動産の売買では、契約時に代金の一部（手付金や中間金など）を前払いすることが一般的です。しかし、物件が引き渡される前に宅建業者が倒産してしまうと、買主はお金だけ取られて家も手に入らないという悲惨な状況になります。これを防ぐため、業者が手付金等を受け取る前に、銀行や保証協会などに保証してもらう措置を講じる義務があります。これを「手付金等の保全措置」といいます。これも自ら売主の8種制限の1つです。

2. 学習のポイント

保全措置が必要になる「手付金等の金額の基準」を、物件が未完成か完成しているかで分けて暗記することが最大のポイントです。

• 未完成物件の場合：手付金等が、代金の「5％」を超える、または「1,000万円」を超える場合に保全措置が必要です。
• 完成物件の場合：手付金等が、代金の「10％」を超える、または「1,000万円」を超える場合に保全措置が必要です。
• 保全措置の方法：銀行等による保証、保険事業者による保証保険、指定保管機関による保管の3つがあります（※未完成物件の場合は、指定保管機関による保管は利用できません）。

3. 実際の出題のされ方

頻出の分野で、計算問題になることが多いです。

たとえば「代金4,000万円の未完成物件。契約時に手付金150万円を受け取り、後日、中間金100万円を受け取る。保全措置はいつ、いくらに対して必要か？」という問題。
代金の5%は200万円です。手付金150万の時点では5%以下なので保全措置は不要。しかし中間金100万を受け取ると合計250万となり5%を超えるため、中間金を受け取る「前」に、すでに受け取っている手付金を含めた全額（250万円）について保全措置を講じなければなりません。

4. 間違えやすいところ

保全措置が「不要」になる例外ケース
上記のパーセンテージ基準を超えていても、以下の場合は保全措置が不要になります。この例外が頻出のひっかけです。

1. 買主が所有権移転登記を備えたとき：登記さえあれば、業者が倒産しても物件は買主のものとして守られるため、保全措置は不要です。
2. 手付金等の額がそもそも少額（未完成なら5%以下かつ1000万以下、完成なら10%以下かつ1000万以下）のとき。

保全措置のタイミング
保全措置は、必ず手付金等を「受け取る前」に講じなければなりません。お金を受け取ってから保証の手続きをするのでは遅いです。

手付金の額の制限（代金の2割以内）との関係
保全措置を講じたからといって、代金の2割を超える手付金を受け取ってよいわけではありません。「手付金の額は代金の2割以内」という別のルール（8種制限）は依然として守る必要があります。