昭和63年度 宅地建物取引主任者資格試験 問46
宅建業法業務上の規制勧誘・契約締結の禁止行為自ら売主の8種制限手付金等の保全措置・手付額等の制限重要事項説明
この問題は1988年度(S63)に出題されたものです。出題時点の法令・制度に基づく内容のため、現行の内容と一致しない場合があります。
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宅地建物取引業者Aは, 自ら所有する宅地を売却する契約を締結した。この場合において, 次の三つの記述のうち, 正しいものはいくつあるか。
- ア 宅地建物取引業者ではない買主Bが, ｢現金の持合せがない。｣と言ったので, Aは, ｢私が立て替えて手付を払ったことにしておく。｣と言って契約の締結を勧めた。手付について信用を供与することをBが了承しているときは, 宅地建物取引業法違反とはならない。
- イ 宅地建物取引業者ではない買主Cが, ｢私は決して契約違反はしないから, 損害賠償の額は売買代金の3割でよい。｣と言ったので, その旨契約書に記載した。Cが了承しているときは, 宅地建物取引業法違反とはならない。
- ウ 宅地建物取引業者である買主Dが, ｢この宅地について熟知しているから, 重要事項の説明はしなくてよい。Jと言ったので, Aは, 重要事項の説明をしなかった。Dが了承しているときは, 必ずしも重要事項の説明をしなくても宅地建物取引業法違反とはならない。
解答・解説を読む
正解: 選択肢4
本問は、宅地建物取引業法に定められた各種の義務と、それらが買主の了承によって免除されるか（強行規定にあたるか）を問う問題です。
正解の根拠
宅地建物取引業法で定められている手付貸与の禁止、損害賠償額の予定の制限、重要事項説明の義務などは、いずれも取引の公正や保護の観点から定められた強行規定です。そのため、当事者間で「違反してもよい」「説明しなくてもよい」と合意（了承）したとしても特約としては無効であり、業者の行為は宅建業法違反となります。したがって、ア・イ・ウのすべての記述が誤り（違反となる）であり、正しい記述は「なし」となります。
【各記述の詳細】
ア（誤り）
宅地建物取引業者は、手付について貸付けその他信用の供与をすることにより契約の締結を誘引する行為をしてはなりません（宅建業法第47条第3号）。本肢のような「立て替えて手付を払ったことにしておく」という行為はこれに該当します。買主Bが了承していたとしても、宅建業法違反となります。イ（誤り）
宅地建物取引業者が自ら売主となり、宅地建物取引業者でない者が買主となる宅地の売買契約では、損害賠償額の予定と違約金の合算額が代金の2割（10分の2）を超える定めをしてはなりません（宅建業法第38条）。買主Cが了承し契約書に記載したとしても、2割を超える部分は無効となり、このような特約を結ぶこと自体が宅建業法違反となります。ウ（誤り）
重要事項説明および重要事項説明書（35条書面）の交付は、宅建業法上の重要な法定義務であり、買主の了承によって免除されるものではありません。
（注：平成29年の法改正により、現在では買主が宅地建物取引業者である場合に限り、重要事項の「説明」は省略可能ですが、「重要事項説明書の交付」は依然として義務付けられています。買主の了承があるからといって法定義務がすべて免除されるわけではないため、違反とならないとする解釈は誤りとなります。）
各選択肢の解説
上記のとおり、ア、イ、ウのすべてが誤り（宅建業法違反となる）であるため、正しい記述は一つもありません。
- 1（一つ）: 正しい記述がないため誤りです。
- 2（二つ）: 正しい記述がないため誤りです。
- 3（二つ）: 正しい記述がないため誤りです。（※選択肢2と重複していますが誤りであることに変わりはありません）
- 4（なし）: すべての記述が誤りであり、正しい記述が存在しないため、これが正解となります。