平成27年度 宅地建物取引士資格試験 問2
権利関係意思表示・錯誤
この問題は2015年度(H27)に出題されたものです。出題時点の法令・制度に基づく内容のため、現行の内容と一致しない場合があります。
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Aは、その所有する甲土地を譲渡する意思がないのに、Bと通謀して、Aを売主、Bを買主とする甲土地の仮装の売買契約を締結した。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。なお、この問において「善意」又は「悪意」とは、虚偽表示の事実についての善意又は悪意とする。
解答・解説を読む
正解: 選択肢2
正解の根拠
本問は、通謀虚偽表示（民法第94条）に関する問題です。
民法第94条第2項は、「前項の規定による意思表示の無効は、善意の第三者に対抗することができない。」と定めています。ここでいう第三者とは、虚偽表示の当事者またはその一般承継人以外の者であって、その虚偽表示の目的につき新たに独立した法律上の利害関係を有するに至った者を指します。
本問の正解は「2」です。土地の仮装買受人が建てた建物の賃借人は、土地についての独立した法律上の利害関係を有しておらず、民法第94条第2項の第三者には該当しないため、Aは売買契約の無効を主張することができます。
各選択肢の解説
選択肢1：正しい記述
善意の買受人Cは、民法第94条第2項の第三者に該当します。判例上、善意の第三者が保護されるために登記を備えている必要はないとされています。したがって、AはCに対してAB間の売買契約の無効を主張することができません。選択肢2：誤った記述（正解）
仮装買受人Bが甲土地上に建てた乙建物を善意のCが賃借した場合、Cはあくまで建物についての利害関係を有するにすぎず、土地である甲土地について新たに独立した法律上の利害関係を有するに至った者とは言えません。したがって、Cは甲土地の虚偽表示における第三者には該当せず、AはCに対して売買契約の無効を主張することができます。選択肢3：正しい記述
仮装買受人Bの債権者である善意のCが甲土地を差し押さえた場合、Cは目的物について新たに独立した法律上の利害関係を有するに至った者として、第三者に該当します。したがって、AはCに対して無効を主張することができません。選択肢4：正しい記述
甲土地が悪意のCから善意のDへと譲渡された場合、転得者であるDも民法第94条第2項の第三者に含まれます。転得者自身が善意であれば、その前の譲受人（C）が悪意であっても保護されるため、AはDに対して無効を主張することができません。