平成27年度 宅地建物取引士資格試験 問34

本問は、宅地建物取引業者が自ら売主となり、非宅建業者が買主となる場合の自ら売主制限（8種制限）に関する知識を問う問題です。
正解は 3 です。

正解の根拠

クーリング・オフ制度（宅地建物取引業法第37条の2）において、買主がクーリング・オフによる契約解除ができなくなるのは以下のいずれかの場合です。

1. 事務所等で買受けの申込みまたは契約締結をした場合
2. クーリング・オフができる旨などを記載した書面を交付して告げられた日から起算して8日を経過した場合
3. 宅地建物の引渡しを受け、かつ、代金の全額を支払った場合

選択肢3では、申込み・契約が「喫茶店（事務所等以外の場所）」で行われており、引渡しは受けているものの、代金は「2割」しか支払われていません（全額支払いではない）。また、8日も経過していません。したがって、クーリング・オフによる契約解除は可能であり、売主Aはこれを拒むことができません。

各選択肢の解説

• 選択肢1（誤り）
  宅建業者は、原則として自己の所有に属しない宅地建物の売買契約を締結することができません（他人物売買の制限）。例外として、すでに当該建物を取得する契約を締結している場合は自ら売主として売買契約を締結できます。ただし、その取得契約の効力発生に一定の条件（停止条件など）が付されている場合は、確実性が担保されていないため例外は適用されず、他人物売買の契約を締結することはできません。

• 選択肢2（誤り）

瑕疵担保責任（契約不適合責任）についての特約の制限に関する記述です。宅建業者は、民法の規定よりも買主に不利となる特約を結ぶことはできませんが、例外として「引渡しの日から2年以上」とする特約のみ有効とされます。本肢の「引渡しの日から1年間」とする特約は買主に不利であるため無効となります。特約が無効となった場合、「引渡しの日から2年間となる」わけではなく、民法の原則が適用されることになります。

• 選択肢3（正しい）
  上記の「正解の根拠」で解説した通り、事務所等以外の場所（喫茶店）での契約であり、引渡しは受けていても代金の全額を支払っていないため、買主Bはクーリング・オフによる契約解除を行うことができます。

• 選択肢4（誤り）
  クーリング・オフによる契約解除が行われた場合、宅建業者は買主に対して損害賠償や違約金の支払いを請求することができません。これに反する特約は買主に不利なものとして無効となります。したがって、損害賠償を請求できるとする本肢の特約は無効です。